8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（以下简称“《通知》”），但银行层面将如何执行，还有待明确。昨日，工行、农行、建行和中行四大国有银行在业内率先发布公告，明确存量首套住房贷款利率调整有关具体事项。中信银行等股份行同日也明确了实施细则。

根据各家银行公告，对于符合条件的存量首套房贷利率，将采用变更合同利率的方式，于9月25日起统一批量下调，无需借款人申请，新利率即日生效；对于发放时不符合首套住房标准，但现在符合标准的存量二套房贷，借款人则需要向银行申请，还必须提供首套住房有关证明材料。北京青年报记者梳理各家银行的公告发现，此前一些有待明确的政策细节问题在公告中都有了回应。

2019年10月8日之前的存量房贷最低可降至LPR

按照《通知》要求，此次调整后的存量首套住房商业性个人住房贷款利率在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

2019年10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，在此之前，我国房贷利率都以基准利率基础上打折或上浮，各地政策下限也是挂钩基准利率。

自2019年10月8日起，全国首套房贷利率政策下限为LPR。那么，2019年10月8日之前的存量房贷如何处理？

农行公告称，对于2019年10月7日(含)前发放的、已转换为LPR定价的存量首套个人住房贷款，利率水平调整至原贷款合同期限对应的LPR(即加点幅度为0)；贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于原贷款合同期限对应LPR的，按发放时当地首套房贷利率政策下限执行。LPR转换后的利率水平不高于原贷款合同期限对应的LPR或不高于贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限的，不作调整。

工行公告也明确，2019年10月8日（不含当日）前发放、已转换为LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至相应期限LPR不加点，原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限转换后为LPR加点的，按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。

中行表示，2019年10月7日（含当日）之前发放的贷款，如当地首套住房贷款利率政策下限高于LPR，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于LPR则将贷款加点幅度调整为0（即LPR+0BP），如贷款利率低于LPR则不调整。

建行也称，2019年10月7日（含）前发放的，调整后的利率按相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行。若在这一时间段内，贷款所在城市首套住房贷款利率政策下限高于LPR，按相应政策下限执行。

据记者了解，2019年8月之前，不少在基准利率基础上打折的存量房贷，利率转换后是LPR减点，这些贷款此次将不会调整。

2019年10月8日后的存量房贷利率最低降至全国下限

自2022年5月15日起，全国首套房贷利率政策下限调整为LPR减20个基点。在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

此后，人民银行和银保监会又发出通知，允许符合一定条件的城市政府，自主决定阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

目前，人民银行省级分行网站已公示各地近年来首套房贷利率下限。在2022年5月15日前，各地的利率基本不低于全国下限；从2022年5月15日起，由于“因城施策”的原因，部分地区的政策下限低于全国下限，甚至没有政策下限。因此，四大行的公告中，2022年5月15日也成为一个关键节点。

对于2022年5月15日前后的存量贷款调整原则，虽然四家银行的具体表述不一样，但总结起来就是：如果当地下限高于全国下限，以当地下限为准；如果当地下限低于全国下限，且贷款利率高于全国下限，最多降至全国下限；如贷款利率已经低于全国下限则不会调整。

比如，中行表示，2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的贷款，如当地下限高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则（即当地下限低于全国下限），如贷款利率高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为全国下限（即LPR+0BP），如贷款利率低于全国下限则不调整。

2022年5月15日（含当日）之后发放的贷款，如当地下限高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则（即当地下限低于全国下限），如贷款利率高于全国下限，将贷款加点幅度调整为全国下限（即LPR-20BP），如贷款利率低于全国下限则不调整。

建行表示，2019年10月8日（含）-2022年5月14日（含）发放的，调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行；2022年5月15日（含）-2023年8月31日（含）已发放的或已签订合同但未发放的，调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原贷款合同期限）LPR-20个基点执行。若在上述时间段内，贷款所在城市首套住房贷款利率政策下限高于上述调整后拟执行水平，调整后的利率按相应政策下限执行。

根据中信银行的公告，2019年10月8日后发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，若当地政策下限高于LPR的，按当地下限执行。

“二套转首套”客户和固定利率客户需要申请

根据人民银行公告要求，可通过变更合同约定的利率水平或新发放贷款置换的方式进行利率调整。

四大行公告称，对于符合条件的存量首套住房贷款，客户无需提交申请，将于9月25日起统一通过批量调整的方式进行调整，新利率当日生效。如果客户需要新发放贷款置换的，也可向贷款经办行提出书面申请。对于符合条件的存量二套房及以上贷款，则需要客户主动申请利率调整，并提供佐证材料，经银行审批通过后按照批量或单笔的方式进行调整。当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷客户，也可向银行提出申请。

农行表示，从操作的便利性来看，新发放贷款置换所需的流程较多，所花的时间较长，为方便客户，该行主要采取变更贷款利率方式。农行将于2023年9月25日起主动进行批量下调，无需客户申请。

工行表示，原贷款发放时执行首套房贷利率标准的存量房贷，将于2023年9月25日集中批量调整合同贷款利率，批量调整后于当日起按新的利率水平执行；“二套转首套”、不良贷款归还积欠本息及当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷客户，可于2023年9月25日起向工行提出申请。其中，2023年10月22日（含当日）前完成申请的，将于2023年10月25日对审核通过的业务进行集中统一利率调整，当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。10月22日后申请的客户，包括新增“二套转首套”、不良贷款归还积欠本息及当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷客户，可继续提出申请。工行将逐笔进行人工审核，审批通过后次日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。

建行表示，2023年9月25日，拟对存量首套房贷客户采取变更合同利率的方式进行统一调整，新的利率即日生效。不同意调整或拟采取置换方式调整的客户，可联系贷款经办机构。同时，建行接受两种情形的申请：对于“二套转首套”的客户，借款人申请时要提供首套住房有关证明材料；对于固定利率或采用基准利率定价的贷款，借款人可申请转为采用LPR定价的浮动利率贷款，并签订协议。今年10月22日（含）前提交的上述两种情形申请，经确认符合条件，拟于2023年10月25日采取变更合同利率的方式进行统一调整，新的利率即日生效。2023年10月23日（含）后提交的，2023年10月25日开始审核，于确认符合条件后的当日调整，新的利率即日生效。此外，2023年10月25日（含）以后还清拖欠且符合条件的贷款，须提出申请，经审核确认后当日调整，新的利率即日生效。

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