今年年后，南京房价真涨了！很多二手次新房小区大概是上调了10%左右。
而新房市场，由于区域性房荒，很多板块涨价明显！比如雨核，一套房子现在买，大概比去年涨了有30万！

1、年后南京小阳春，仅持续了一个月……

众所周知，年后南京楼市出现了小阳春，房价涨、成交涨，看起来似乎南京楼市迅速回暖。

但大家不知道的是，这个小阳春就维持了短暂的一个月，新房市场上最近跳水降价的楼盘很多！尧化门2字头的高科、河西中紫晖时代广场5折、甚至江心洲也有传要跳水……

如果市场真的在回暖，开发商为什么要抢跑？事实上，南京楼市大多数板块仍然还只能"以价换量”，那些暂时涨上去的楼盘，且看吧，价格能不能撑住，不好说！尤其大家看，雨核、南部新城已经开始供地，房荒问题一解决，涨价的底气还有吗？

而二手市场，那些涨价了的房子，买家抗性很高，成交明显变慢！被抢的始终是低价房。

最近，整个南京的新房、二手房市场基本上都又回到了1-2月份的状态，成交各方面呈现了颓势。
2、市场供应量大增，今年下半年的楼市业内都不看好！

除了市场的表现之外，他们对今年下半年的南京楼市都不太看好，因为今年下半年供应量将大增，大量的新房入市，会对现有的新房、二手房造成挤压，压力很大。

以江北为例，今年江北值得关注的入市新盘就有12家之多，招商、万科、保利、杭州滨江等开发商的项目都有。

我们此前觉得，江北今年新盘虽多，但这些新盘的背后都是城投，供应量、上市时机都由城投把控，不会出现踩踏导致市场恶行竞争的情况。

但情况似乎没有我们想的那么乐观，按照目前的形势看，现在已经快4月份，今年上半年能上市的新盘大概只有1-2个，那么剩下的10多个楼盘都要挤在下半年，这么多洋房四代宅一拥而上，只要有1-3个盘开盘卖不好，那剩下的楼盘压力一下子就上来了，房价很有可能再次出现波动。

 

3、各区积极供地，下半年新项目还会增加！

今年开年雨核、燕核等板块涨价，最主要的原因是房荒！没有新盘供应！

但目前南京各区都在积极供地，包括雨核、燕核等房荒的板块，以及河西南、南部新城等区域，今年上半年或是下半年都会有供地。

比如雨核刚刚挂出了G09地块，就在建发璞云旁边，容积率降到了2.4，起拍价也降到了1.65w/平！未来上市，还是四代宅，这竞争优势大了去了！

 

而南部新城也首次挂出了容积率低至1.2的低密宅地，就在奥体G77北侧！

除了这次挂出的地之外，南京各区都还有很多好地，比如年后涨价的观云润府南侧有2块地，一块容积率2.0一块容积率1.5；雨核巨无霸二钢厂地块；河西南有绿博园农研所地块以及河西指挥部地块；鼓楼有绣球公园地块、幕府地块等4幅地；百家湖还有3幅地……

这些地块如果上半年能出来且都成交了，那么也很有可能下半年就会入市，新项目还会不断增加。

再加上四代宅的加持，带会所、高得房率、高赠送率，会给市场上无论是三代宅新盘还是次新房带来压力。

4、ZF与开发商博弈导致房价虚涨，今年9-12月份会是新盘的打折期！

所以，从上面的分析，不难看出年后南京楼市的本轮涨价行情，其实是虚涨。为什么？①双方博弈，造成的暂时性房荒，不会持续太久

根本原因是开发商跟ZF在博弈，ZF想把土地卖贵一点，但是开发商不愿意出高价，这就导致土地一直没有着落，造成区域性房荒，由此市场价格上涨。

而开发商不愿意高价拿地，也是因为他们认为，现阶段经济行情并没有好起来，老百姓口袋里没有钱，房价涨，那都是虚的！

所以，这个涨不是因为供应量少，也不是因为没房子，而是因为现阶段的博弈导致了市场资金现了彷徨，所以这个涨价是虚涨，难以维持的。

等到后面供应量上来，会对新房与二手房造成挤压，房价肯定还是要下跌的。

②二手房挂牌量激增，竞争压力变大

此外，年后随着新房的涨价，南京一批二手房能卖动了，一些房主看到二手房好卖了，纷纷挂牌，比如我们之前说的招商雍和府，最近就突然多了很多新挂牌房源，小户型每周都有好几套新增。

挂牌量上来，竞争会也同步上来，二手房的价格最终的博弈还是心理战，熬不住的，只能降价成交。

此外，现在好卖的二手房其实还是那些品质比较高比较好的楼盘，或者是一个小区里楼层、位置、房型都都比较好的房源，剩下的一些低品质的房子还是卖不掉。现在它的价格是跟着二手房大军同步涨上去了，但到了下半年就要跌下来。

所以我们预计，因为土地、新房市场的供应、产品的打压、以及二手挂牌的增量，整个二手房市场在今年9-12月份，进入抗压期，价格很有可能……所以大家懂的：今年9月之前都是买卖二手房的黄金时期。

 

我们也欣喜的看到，南京的二手房房主们显然也意识到了这一点，上半年的放量巨大，南京二手房网签量已经突破7500套，位居全国前列。如此可以使南京楼市的筑底比较稳固，其实这是楼市的一个好现象，有利于整体市场的稳定和复苏。

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