说实话如果不是特别缺钱或者月供还不上，还是不建议大家这个时候卖房。因为现在就是一个垃圾的时代，你卖房必然要赔钱。

昨天一个中介同行告诉我，一个客户卖房从2019年挂牌180万，就在前几天这位客户的挂牌价已经改成80万了，就这个价也没有人看房。

连看房的准客户的都没有，更不用说把这套房子卖出去了。

 

说实话，每次看到房价数据更新，我心里都咯噔一下——不是怕它涨，也不是怕它跌，是怕很多人又“误读”了市场。

就拿最近中指研究院发布的8月百城房价来说吧。新房每平米16910元，环比涨了0.2%，同比也涨了近2.73%。

表面上看，好像是市场暖了、大家又开始抢房了？别急，真相根本不是那么回事。

我告诉你，现在的新房市场，根本不是靠“成交量”撑起来的价格。克而瑞之前发过一组数据：

8月份，百强房企销售额同比跌了17.6%，今年整体1-8月加起来也跌了13.1%。房子卖得动吗？其实没那么动。

那价格为啥还往上走？——是因为现在卖的房子，越来越偏向“改善型”了。

我举个例子你就明白了。今年七八月，上海、杭州、苏州这三城总共开了43个盘，你猜改善盘占多少？93%！

而去年同期的比例只有55%左右。这意味着什么？不是大家突然都有钱了、都想住大房子了，而是开发商推的盘结构变了：刚需盘、远郊盘变少了，主城区、高端项目变多了。

说白了，不是市场火，是“好房子”占比高了，自然就把整体均价“拉”上去了。

你去看看那些非核心区的刚需项目，不去狠狠打折根本卖不动。所以如果你听到“新房价格涨了”就冲动上车，我劝你先冷静。

那真正的市场体温计是啥？是二手房。

8月百城二手住宅均价13481元/㎡，环比跌0.76%，同比跌幅更是扩大到7.34%。注意，这个跌幅已经不是“小幅波动”了，它背后代表的是——“以价换量”正在真实发生。

我常说，一旦房价环比跌幅连续几个月超过0.7%，普通人是能明显感觉到资产缩水的。按这个速度跌下去，一年差不多要跌掉10%左右——而现在首付比例也才15%呀。

换句话说，如果你今年买房，房价稍微一跌，你的首付可能就跌没了，甚至变成负资产。这种预期一旦形成，谁还敢轻易出手？

更关键的是，二手房的跌势还在扩大。从中指院每月的数据能看出来：2月环比跌0.42%，4月扩大到0.69%，6月0.75%，8月0.76%……虽然最近没再加速大跌，但也没反弹。买卖双方现在其实就卡在这个位置互相博弈、互相观望。

但我得说，这个平衡非常脆弱。如果四季度没有更强力的政策托底，数据恐怕会更难看——别忘了，去年四季度可是有一波松绑政策刺激，让部分城市房价短暂回弹过。高的基数对比今年弱的预期，到时候同比数据一出来，心理冲击只会更大。

所以我现在还是那个观点：楼市还在磨底阶段，远远没到彻底反转的时候。

如果你确实有自住需求，必须买，那一定要把家庭负债控制好，别盲目加杠杆。如果你不着急，真的不妨再等等。

就算后面再出政策，也很难一下子拉动全部需求——房价和收入之间那道鸿沟，不是简单“松个绑”就能跨过去的。

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