很多人最近都有一种感觉：是不是房价又要涨了？

朋友圈在传，中介在说，连一些平时不怎么关心楼市的人也开始讨论“要不要赶紧上车”。

但如果你把4月的数据认真看一遍，会发现一件很扎心的事：你以为的回暖，其实只发生在少数几个城市。

说得再直白一点——现在的楼市已经不是一个市场了，而是两个完全不同的世界。

一个在慢慢回暖，甚至有点热。另一个还在降价求成交，甚至越降越没人接。

 

一、一线城市：确实在涨，但不是你想的那种涨

先说结论：北上广深确实在回暖。

4月的数据很清楚：上海环比上涨0.7％；北京上涨0.4％；深圳上涨0.3％；广州上涨0.2％

整体来看一线城市二手房价格环比上涨0.4％，而且已经连续两个月上涨。

如果只看这一段你很容易得出一个判断：楼市反转了。

但问题在于这个上涨和你想象中的上涨不是一回事。

过去的上涨是“闭眼买都涨”。

现在的上涨是“挑着买，慢慢涨”。

而且这一轮行情里还有一个很明显的变化——领涨城市换人了。

3月的时候北京是第一，涨0.6％。

到了4月变成上海领涨，直接到0.7％。

别小看这个变化，这背后其实是一个很重要的信号：这一轮回暖是政策在带，而不是市场自发起来的。

为什么这么说？很简单看政策。

上海在2月底出了“沪七条”，把限购、交易这些限制做了一定程度的松动。

需求被压了这么久，一旦放开就会集中释放。

而北京呢？基本没动。

结果就是上海成交冲上去了，北京相对就弱一点。

你再看成交量，更明显。

上海3月卖了3万多套，创了阶段高点。

4月还有2.8万多套，在历史上也不低。

换句话说，市场不是没人买，而是谁给空间，谁就先热。

二、热度是真的，但后劲在分化

很多人看到成交多了，就会下意识觉得：那接下来是不是会继续涨？

这里要稍微冷静一点。

进入5月之后一个变化已经出现了：成交开始回落。

上海从3月日均1000多套，降到800多套。北京更明显，从600多套掉到400多套。

这说明什么？说明这一波需求，其实已经释放了一部分。

后面能不能接上，要看两个东西：

第一，看政策还会不会继续松。第二，看买房的人，还愿不愿意继续出手。

所以你会发现一个很有意思的现象：上海跌得慢一点，因为有政策托着。北京回落更快，因为没有新的刺激。

这也就引出一个判断——接下来如果北京不跟进政策，行情很难持续。

甚至可以大胆一点说：今年三季度北京大概率会有动作。不然成交会继续掉，价格也很难稳住。

三、二三线城市：还在“降价才有人买”

说完一线，我们再看另一边。也是很多人最容易忽略的一边。

二线城市4月环比是负的。三线城市也是负的。

换句话说——大多数城市房价还在跌。而且还有一个更扎心的细节：

3月上涨的城市有13个。4月变成12个。

不是在扩散，而是在收缩。

这说明什么？说明这一轮回暖没有往外传，反而更集中在少数城市。

那二三线城市现在是什么状态？一句话总结：不降价，卖不掉。

你去看看很多城市的挂牌情况就知道了：房子是有的，买家也不是完全没有。

但问题是价格对不上。卖家还想着以前的价格。买家已经按现在的行情来算。

最后的结果就是：谁先降，谁成交。所以现在很多地方的成交，其实是“以价换量”。

这也是为什么你会看到一个很矛盾的现象：新闻说成交回暖了。但身边的人却在说房子越卖越便宜。这两个说法其实都没错。因为量在涨，价在压。

四、为什么会变成两个楼市？

说到底还是一个问题：钱，没回来。

这几年有一个数据特别关键——居民中长期贷款也就是房贷。

是明显下滑的。简单说就是：大家不太愿意加杠杆了。

以前买房是能贷多少贷多少。现在很多人是能少贷就少贷，甚至直接不买。

这背后其实是两件事：第一，收入预期变弱了。第二，对房价上涨的信心没以前那么强了。

所以你会看到：刚需在买，但更谨慎。改善在换，但更挑剔。

投资基本消失了。这就导致一个结果——没有杠杆支撑的上涨，很难走远。

五、这一轮回暖，本质到底是什么？

如果非要给这一轮行情下个定义，我会用八个字：技术性修复，结构性回暖。

什么意思？

技术性修复就是前面跌多了，现在反弹一下。结构性回暖就是只在少数城市、少数板块发生。

它不是全面反转。更不是新一轮普涨。

换句话说——不是市场变好了，而是市场分开了。

一部分资产在变好。另一部分还在出清。

六、真正的考验，在7到8月

接下来最关键的时间点，其实不是现在。

而是7月到8月。为什么？因为这是传统淡季。天气热，大家不爱看房。

孩子放假，家庭开支多。整体购房意愿会自然下降。

到那个时候市场会给出一个更真实的答案。

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