房地产市场，未来的大局大概是已经定了。

 

回顾一下房地产市场的发展历史，在2019年及以前，房地产市场基本上是呈现单边上涨的态势，尤其是2009-2019年期间，更是迎来了一轮超级上涨周期。

在这个超级上涨周期里，房地产市场的成交量不断攀升，房价快速上涨，不少城市的房价都是几年翻一倍。那个时候，有不少人尝到了买房的甜头，甚至有些人产生一种幻觉，认为房价会“只涨不跌”。

然而，这种幻觉也没有延续多久。从2020起，就开始有一些小城市的楼市开启了下跌调整的态势，到了2022年，基本上进入了全面的下跌调整之势。之后，就开始迎来了成交量的暴跌，房价的跌跌不休。

这样一跌，就把很多人的对房地产市场的信心都打击没了，以至于现在又有部分人认为房价会一直这么跌下去。

而实际上，经历这么多年的下行调整，市场的潜在风险也基本上出清了。房地产市场也逐渐告别早期发展阶段，也不再会是单边上涨或是下跌了，未来房地产市场将会进入一个全新的发展阶段，即房地产市场的走势将会因城市而分化、因区域而分化。

房地产市场由过去的增量市场进入存量市场之后，从市场整体供需情况来看，楼市基本上不会再有普涨行情了。但是随着市场逐渐进入理性，以及楼市政策的支持，更重要是城市发展的差异性，也会使得市场会自身调整，楼市的走势及房价的涨跌将会回归到城市基本面及城市自身的楼市供需上来。这也就意味着，未来的房地产市场也不再会是过去几年那种普跌的态势。

发展到今天，不同城市之间的发展差异性还是挺大的。一线城市及部分二线城市等大城市具有更强的经济水平、更优势的产业、更好的公共配套和公共服务，也就使得这些大城市对人口更具有吸引力。所以，我们可以看到一个现象，即便是整体人口在下降，但大城市人口仍在增加或是维持高密度的人口状态。

有了人，自然就有住房需求，就能够为楼市的发展提供强有力的需求支持。只要整体发展是上升的，这些城市的房价就有支撑。过去跌下去，也可能会涨回来，甚至继续创新高。

但除了这些大城市外，一些中小城市的情况确实恰恰相反，这些城市缺乏吸引力，人口处于净流出状态，但新建好的住房却是一波波的供应上来，使得部分中小城市的住房市场供大于求比较严重，房价自然就会下跌。

所以，看到未来的房地产市场走势，一定要摒弃单一思维，全面上涨和全面下跌出现的概率都会比较低，房地产市场的涨跌将会由城市的发展水平来决定，楼市走势分化行情将会是大势所趋。

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