2026年，楼市风向正在彻底逆转！

刚刚一组重磅数据曝光，印证着时代转变——

2026年上半年，全国楼市二手房交易量占比达到了50.4%，18个省市二手房成交面积跑赢新建商品房，这是有史以来二手房成交第一次超过了新房！

聚焦到南京来看，这个趋势更是极致——

今年上半年，南京一共卖房61116套，其中二手房成交49069套，二手房成交量是新房的4倍多，占比超80%！

那么问题来了，在新房产品力如此极致的市场环境下，为什么大家还如此偏爱二手房？

1、50.4%，一个标志性的数字。

以前大家买房，先看新房，二手房是备选。但现在刚好反过来了。

2026年上半年，全国二手房在总成交量中占比达50.4%。

首次在全国范围过半。

这意味着什么？每卖出两套房子，就有一套是二手房。

具体来看重点城市的表现，据普睿数智监测数据，今年上半年全国重点20城市二手住房成交面积9317万平方米，环比去年下半年增长22%，同比上半年增长12%，规模总量创2023年以来半年度新高。

对比这20个重点城市一二手房成交面积来看，近年来二手房成交占比持续上升。

普睿数智监测数据显示，2023年重点20城市二手房成交占比开始与新房规模相当，2024年达到1.5倍、2025年升至1.9倍，到2026年上半年，目前已稳定站上2.3倍。

 

需要指出的是，当前二手成交规模整体占比提高，其实是城镇化中后期、住房存量规模不断扩大后的必然发展结果。

2018年至2021年新房市场上升期，上海二手房成交占比一直保持80%左右的水平。至今上海二手房成交占比仅在2022年出现短暂下滑，此后一直保持高位。

普睿数智监测数据显示，2026年上半年上海二手成交面积高达4.9倍于新房。

 

2、另一个把这种趋势放大到极致的，还有南京。

今年上半年南京楼市一共卖出12047套新房，成交量基本和前两年持平。

 

另外再看上半年的整体情况，和新房成交量过去两年迎来断层式下跌不同，南京二手房成交量过去几年一直保持在不错的水平，今年上半年依旧卖出了49069套。

这个数据比前两年都更多，更是接近同期南京新房成交的4倍之多。

 

根据中指研究院数据，从全国范围来看，南京上半年的二手房成交量也是非常突出的，仅次于上海、北京、成都。虽然统计口径有所不同带来成交量的些许差异，但表达的趋势是相近的。

表：2026年1-6月重点城市二手房成交情况（单位：套）

 

3、众所周知，这轮市场行情下，新房的产品力迭代得非常极致，不管是从从硬件配置的会所架空层，还是四代宅趋势下的高得房率，新房的产品力显然是要明显优于二手房的，但为什么大多数购房者还在选择二手房呢？

二手房市场为什么能保持如此高的成交量，归根到底是两个原因——

一是，极具性价比的价格！

这两年下来，南京二手房价整体下跌了不少，一是把买房成本降下来了，不仅比过去的价格低很多，而且也比现在新房更具性价比，很多之前够不上南京房子的，现在也能买了；二是新房市场的快速迭代加上价格亲和，也推动了一批二手房东卖房换房改善。

而且扒开成交数据就会发现，100万以内的刚需成为二手房成交的主力军！

这是南京今年二季度的二手房成交总价结构，其中80万以下二手房卖了3396套，占比高达30.7%！也就是说，南京每成交3套二手房，其中有1套就是80万以下的极致刚需。

当然如果把总价150万以下都算上，那么这个比例将高达65.5%！这也是楼市的真实写照，媒体报道里只会写那些千万成交，但事实上大多数人买房还是务实刚需，为了安家和生活。

 

二是，无与伦比的确定性

新房大多为期房，本质上是一场“等待与博弈”。最终的交付标准，包括远期规划的落地，兑现的风险还是存在的。

但二手房是所见即所得的现房。

房屋采光、户型格局、墙体状况实地可看；小区物业、邻里氛围、绿化环境亲身感受；周边地铁、商超、学校配套全部落地，不存在“规划兑现难”。过完户即可入住，不用一边支付房租、一边偿还房贷，省去漫长等待成本。

对普通自住家庭而言，没有什么比“稳稳落地”更重要。避开未知风险，就是买房最大的安全感。

总体来说，二手房的流通也是意见好事，进一步激活新房改善需求，形成“二手房放量→业主置换→改善新房成交”正向传导链条。

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