8月1日，中指研究院发布了2026年7月的最新百城房价。首先来看一下新房的情况。

 

2026年7月，百城新建住宅的均价是17229元每平方米，环比和同比都上涨了。具体来看，环比上涨了0.26%，同比上涨了2.09%。也就是说，不管是比上月，还是比去年同期，房价都开始反弹。

但这个上涨并不是全面普涨。分城市能级来看的话，一线城市环比上涨了0.63%，二线城市环比上涨0.14%，三四线城市则仍在下跌中，环比下跌了0.07%。

很明显，能级越高，上涨动力越足，能级越低，越有下跌的压力。这也跟最近一段时间以来的市场走势保持了一致。

这也很好理解。新房的主要供给方是房地产企业。目前，在多年的下跌之后，房地产开发企业都受伤比较深，承受风险的能力大幅下降；同时市场情绪很弱，房地产企业也不愿意承受风险来扩大业务，所以大多数房地产企业，尤其是全国性的房地产企业，都出现了趋同的行为逻辑，就是尽量往高能级城市聚集。

这就造成了一线和强二线的土地市场竞争更加激烈，土地价格相对而言更贵，也给一二线城市新房提供了涨价的压力。而在弱二线和三四线城市来说，土地价格再不断走低，也为新房的降价提供了更大的空间。

同时，土地价格更贵，也会让开发刚需盘无利可图，必须通过开发高端盘来提高溢价，增厚利润垫。

而且，房地产市场下行，导致郊区的土地不好卖，现在开发的都是地段不错的土地，客观上也会导致价格比以前的各种所谓新城的房子更高一些。

 

另外，从产品结构上来看，因为刚需的收入下降和购房观念的改变，现在的刚需房反而不好卖；而随着经济的分化，中高收入者收入越来越高，而中低收入者越来越低，因此比较抗跌的反而是改善型住房。

同时，倡导所谓的第四代住房和好房子，叠加利润率的被摊薄，房地产商也有动力和意愿去开发毛利更高的新一代改善型住房。

同时，对于开发商而言，在连续5、6年的市场下行之后，流行性问题已经不再是影响其生存与否的关键因素了。说白了，流动性导致的爆雷，要爆的早就爆了，现在没爆的都有自己的活法。

现在能不能赚到钱成为影响长期内房地产企业存活的关键因素。因此，房地产企业已经没有大幅降价的动力了。

另外，对于房地产企业来说，存量的项目很多都是有融资的，这些融资都是用存量项目作为抵押担保。如果房地产企业降价，那么对于所有的存量项目可能都有公允价值下降的压力。

而抵押价值下降，银行就要求其提供补充抵押或者提前还款，这对目前的房地产企业来说，压力是非常大的，甚至可能导致资金链的断裂。

因此，降价带来的少量销售量的增加，根本不能补偿潜在的风险，房企是不敢大幅降价的。

更不用说很多地方政府对于大幅降价的项目，都是不予备案的。

因此，新房的价格是有粘性的，不能完全反映出市场的冷热变化。

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