就在8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发布重磅文件建房规〔2026〕3号《关于完善商品住房销售制度的通知》，我国商品房销售制度迎来历史性改革，期房时代正在加速落幕 。

 

新政核心有两大变化：一是提高预售门槛，还做预售的项目，单体建筑必须主体结构封顶才可售卖，首付款、房贷全部进入监管账户，竣工配套齐全后才能解除监管；二是分步推进现房销售，新规实施后，新出让土地、已出让但未取得建设工程规划许可证的项目优先现房销售，老项目按旧规则平稳过渡，不搞一刀切，同时配套现房定金监管、主办银行制、交房即交证等制度 。

很多人会问，为什么现在要改这套沿用多年的预售制度？

最直接的原因，就是化解烂尾、延期交付、货不对板等民生痛点，把购房风险从购房者身上剥离。过去高周转模式下，房企拿地就开盘，靠购房者资金滚动开发，一旦企业资金链断裂，风险全部转嫁到普通买房家庭身上 。

其次，房地产已经进入存量时代，二手房交易规模超过新房，市场不再追求高速扩张，转向高质量发展。改革不是直接一刀切取消预售，而是“先立后破”，设置新旧项目过渡期，兼顾房企资金压力，避免市场剧烈震荡，同时倒逼行业告别高周转，转向产品品质竞争 。

结合政策导向，展望未来35年，楼市会迎来几个明显变化。

第一，新房供给会逐步向现房、准现房倾斜，买房“所见即所得”成为主流，烂尾风险大幅下降，购房者安全感提升。

第二，房企会迎来一轮洗牌，资金实力弱、高杠杆的企业生存压力加大，行业向稳健型头部企业集中，开发模式从快速拿地快回款，转向重工程、重品质。

第三，房价很难再现普涨行情，城市分化加剧，核心城市优质房产保值属性更强，远郊、缺乏产业支撑的板块去化压力持续存在。

第四，“交房即交证”全面普及，购房交易流程进一步简化，新房和二手房的边界会慢慢模糊。

 

对普通购房者来说，接下来买房，优先看现房、封顶准现房，重点关注资金监管、项目开发主体实力，不再盲目被沙盘、样板间和营销话术打动。

这次制度改革，是房地产新模式落地关键一步，短期会阵痛，但长期是在修复整个楼市底层逻辑，让房子回归居住的本源。

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