8月份的房地产数据出来后，市场上出现了两种完全相反的解读。
一种说，房价又涨了。
中指研究院数据显示，8月百城新建住宅均价环比上涨0.15%，同比上涨2.04%；其中一线城市新房价格环比上涨0.39%，同比上涨5.30%。
另一种说，楼市还在降温。

因为同一个月，重点50城新建商品住宅成交面积只有约933万平方米，环比下降16.9%，同比下降16.4%；百城二手住宅价格则环比下跌0.45%，93个城市环比下跌。
8月份最重要变化的不是“涨”或者“跌”，而是中国房地产市场的分化越来越明显了。
一线城市、新一线城市和普通二线城市，已经不能再用同一套逻辑去理解。
先说明一下数据口径。截至9月6日，国家统计局最新公布的70城房价数据仍然是7月份数据，8月份官方70城价格指数尚未发布。本文主要采用中指研究院、克而瑞已经公布的8月监测数据。国家统计局7月份的数据已经显示，一线城市新房价格环比总体持平，而二线城市下降0.1%，市场分化此前就已经出现。
另外，“新一线”并不是国家统计部门的城市分级口径。为了方便观察，本文主要把杭州、成都、南京、武汉、重庆、苏州、西安、长沙等市场体量较大、人口吸引力较强的城市放在这一组讨论。
1、一线城市：韧性确实最强，但还谈不上全面反弹
8月表现最好的，依然是一线城市。
重点50城监测数据显示，一线城市8月新房成交面积大约154万平方米，环比下降8.9%，但同比增长5.9%。

一线城市是各线城市中唯一实现新房成交同比正增长的梯队。
这里面表现最突出的是上海。上海8月新房成交46.56万平方米，环比增长23.4%，同比增长27.6%；广州则以51.21万平方米的成交面积，成为四个一线城市中成交规模最大的城市。
价格数据也很好看。
中指数据显示，8月上海新房价格环比上涨0.53%，北京上涨0.25%，广州上涨0.13%，深圳上涨0.01%。
但这里有一个很容易被忽略的问题：一线城市新房价格上涨，并不能简单理解成整个一线楼市重新进入上涨周期。
因为新房价格受供应结构影响很大。
上海、北京这两年大量新房供应集中在核心区改善型、高端住宅，单价本来就高。8月份上海、杭州、成都等地又有一批高品质项目入市，中指研究院也明确提到，新房均价上涨存在明显的优质、高价项目拉动因素。
看二手房，市场温度就没有那么高了。
8月一线城市二手住宅价格环比仍然下降0.35%，同比下降6.43%。
上海已经接近企稳，8月环比仅下降0.03%；但北京下降0.59%，广州下降0.62%。
与此同时，一线城市8月二手房成交约414万平方米，虽然环比下降5.6%，但同比仍增长4.1%。
现在的趋势是:价格在调整，成交在企稳。
不少业主通过降价完成交易，价格调整以后，刚需和置换需求重新进场。
所以，一线城市现在更准确的状态不是“房价重新上涨”，也不是“市场继续冰冻”，而是已经进入了一个以价格换流动性的阶段。
上海恢复得最快，北京、广州、深圳还在修复。
至少从8月份的数据看，一线城市距离市场失去流动性已经比较远了。
2、新一线：城市之间开始出现分化
如果说一线城市的方向相对清楚，那么新一线城市现在反而是最复杂的一档。
过去谈成都、杭州、南京、武汉、西安、重庆，市场习惯把它们统一叫作“强二线”或者“新一线”。
但8月份的数据说明，这些城市已经不能打包分析了。
杭州8月新房价格环比上涨0.47%，成都上涨0.39%，南京上涨0.24%，天津上涨0.35%。
另一边，武汉环比下降0.11%，重庆也下降0.11%。
表面看只是零点几个百分点的区别，背后反映的是各座城市完全不同的供求结构。
杭州和成都依然有人口流入、产业增长和较强改善需求，高品质项目只要位置和产品过关，仍然有人买单。
但整个城市的市场并没有因此全面走强。
克而瑞数据显示，8月二线城市新房成交面积约553万平方米，环比下降16.9%，同比下降18.7%；其中成都、西安环比降幅接近四成，长沙、杭州、成都同比降幅均超过30%。
也就是说，部分城市的新房价格指数走势不错，但成交量并不好看。
原因并不复杂。
现在还能比较好卖的项目，越来越集中在核心区、改善型住宅以及产品力较强的新项目。
外围区域、同质化严重的项目、库存量大的板块，销售难度依然很大。
于是城市平均价格可能被少量高端项目托起来，但普通住宅未必同步上涨。
杭州就是一个比较典型的例子。
8月新房价格环比上涨0.47%，但二手住宅价格环比下降0.58%。成都新房上涨0.39%，二手房却下降0.54%；南京新房上涨0.24%，二手房下降0.88%。
同一座城市，新房和二手房走出了完全不同的价格曲线。
对于购房者来说，这比一个简单的“城市均价上涨”更有参考意义。
因为二手房没有新盘供应结构这个变量，业主之间直接竞争，谁急着卖、谁愿意降价，最终都会反映到成交价格里面。
从这个角度看，新一线城市现在还不能说已经完成价格筑底。
部分优质板块可能率先稳定，但全市范围内仍然处于结构调整阶段。
3、普通二线：还在磨底，需求问题比价格问题更突出
到了普通二线城市，压力更加明显。
中指数据显示，整个二线城市8月份新建住宅价格平均环比上涨0.09%，看起来幅度不大，但至少还是正增长。
二手住宅却环比下跌0.54%，同比下降7.56%，跌幅甚至高于一线城市。
单个城市也能看到这种压力。
8月份，南宁新房价格环比下降0.29%，哈尔滨下降0.16%，兰州下降0.15%。
二手房方面，天津下降0.64%，南昌下降0.57%，哈尔滨下降0.46%。
当然，也不能说二线全部都弱。
南昌新房环比上涨0.34%，大连上涨0.18%，一些供应量比较小、改善项目集中的城市，同样可以出现阶段性上涨。
这也是现在观察楼市特别容易出错的地方。
单独拿某一个城市、某一个楼盘，甚至某一个月的均价，很容易得出完全不同的结论。
笔者认为真正值得观察的是：成交有没有持续恢复，二手房价格能不能稳定，库存去化速度有没有改善。
普通二线城市目前最大的压力，恰恰集中在后二者。
人口吸引力、收入预期、住房库存和新增需求决定了，这类城市不太可能只靠降低首付、增加公积金额度就迅速完成反转。
政策可以降低购房门槛，但最终还是需要有真实的购买需求。
4、二手房正在抢走新房市场
8月份还有一个数据，我认为比房价涨跌更加重要。
全国重点50城新房成交面积同比下降16.4%。但20个重点城市二手房成交面积同比却增长8.8%。

今年前8个月，重点20城二手房累计成交面积约1.25亿平方米，同比增长6.9%；同期重点50城新房累计成交面积同比下降10.8%。
一增一降。
这几年房地产市场的交易结构正在发生变化。
以前中国住房交易以新房为主，原因是城市快速扩张，大量土地不断开发。
现在越来越多城市进入存量时代。
核心城区没有多少新增土地，成熟地段大量房源都在二手市场。同时二手房价格经过几年调整以后，很多房子的总价已经明显低于附近新房。
对于预算有限的刚需购房者来说，一套位置成熟、价格降到位的二手房，吸引力可能比远郊新盘更高。
这也是为什么现在经常出现一种看起来很矛盾的情况：新房价格还能上涨，二手房价格不断下降，但二手房反而卖得更多。
市场不是没有需求，只是购房者更理智了。
5、8月到底处在什么位置？
如果一定要给8月份的房地产市场一个评价，我认为可以作出以下总结：一线更具韧性，新一线在分化，普通二线仍在磨底。目前，还看不到全国性房价反转的条件，但是，也不能再把所有城市简单理解成同步下跌。
最先稳定的，大概率仍然是人口持续流入、产业基础强、土地供应受约束的核心城市。
即便这些城市，也很可能先出现“成交稳定”，然后才是“价格稳定”。
价格全面上涨反而是更后面的事情。
而人口增长较弱、住房供应量较大的城市，调整周期可能还要更长。
8月28日前后，房地产销售制度、住房金融以及公积金政策又出现了一轮较大调整，北京、上海等核心城市也继续优化购房政策。由于这些政策基本集中在月底出台，对8月份成交数据几乎还来不及产生明显影响。
所以接下来9月、10月的数据，比8月份更加关键。
如果政策调整以后，一线和强二线城市能够出现成交同比持续增长，同时二手房价格跌幅明显收窄，那么市场筑底的可信度会高很多。
如果只是新房均价上涨，而二手房继续降价、成交再次转弱，那么只能说明少数优质项目拉升了整体均价，并不能说明整个房地产市场已经回暖。
现在判断楼市，已经不能再只问一句“房价涨了吗”。
更应该问：哪座城市？什么地段？新房还是二手房？成交量有没有跟上？
房地产已经从一个全国高度同步的市场，慢慢变成一个城市之间、板块之间，甚至同一座城市不同产品之间高度分化的市场。

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