最近跟不少购房者聊天，发现大家最大的困惑是：现在的房价到底算稳住了还是会继续跌？

 

其实答案藏在一组数据里：2025年3月，70个大中城市里有29个城市新房价格环比上涨或持平，这个数字在2022年同期只有3个。

说白了，中国楼市正在经历一场静悄悄的转折——过去那种全国普涨普跌的时代彻底结束了，取而代之的是“有的城市房价止跌回暖，有的城市还在探底”的分化新周期。

先回顾一下楼市的“上半场”：从“闭眼买”到“跌成一片”

老购房者都记得2015年前后的疯狂：北京房价三年翻一倍，连河北燕郊的房子都能跟着涨50%，那时候流传一句话“买房随便选，闭着眼都能赚”。

数据最能说明问题：2009-2019年，全国平均房价从4600元/㎡涨到9300元/㎡，10年翻了一番，一线城市更是夸张，深圳房价10年涨了4倍，连三四线城市的房价都跟着涨了60%。

这种普涨背后是两个硬逻辑：一是城镇化率从46%涨到61%，每年有2000万农村人口进城；二是住房自有率只有70%，大量家庭等着买房安家。

但转折点在2020年悄悄到来。最明显的变化是供需关系逆转：2023年住房自有率超过96%，很多家庭手里都有至少一套房，全国商品房待售面积达到8.2亿㎡，相当于每人“囤”了5.8㎡库存。

人口结构也变了：2025年60岁以上人口突破3亿，占比22%，年轻人结婚率比2013年腰斩，住房总需求就像被抽了气的气球，慢慢瘪了下来。

反映到房价上，2021-2023年成了下跌最猛的三年：鹤岗房价跌回2008年水平，一套70㎡房子3.5万就能拿下；

郑州二手房均价从1.6万跌到1.2万，跌幅超25%；就连杭州这样的热门城市，远郊板块房价也跌了30%，很多业主感叹“辛辛苦苦干三年，房价跌回解放前”。

2024年楼市出现“分水岭”：有人止跌，有人还在跌

但转折点出现在2024年。当年9月政策明确提出“促进房地产市场止跌回稳”，就像给楼市按下了“减速带”。

最直观的是70城数据：2024年10月，新房价格上涨或持平的城市只有7个，到2025年3月这个数字涨到29个，尤其是核心城市率先企稳。

北京海淀区新房价格环比涨1.2%，上海前滩南次新房成交量回升30%，深圳光明科学城新盘去化率达85%。

这些城市有个共同特点：人口还在持续流入，比如杭州2024年新增常住人口15万，数字经济产业带来大量高薪岗位，支撑了住房需求。

但三四线城市和部分二线远郊还在“自由落体”。东北某资源型城市，人口五年外流80万，房价从8000元/㎡跌到4500元/㎡，中介门店关了三分之一；

武汉新洲区新房去化周期超过50个月，开发商不得不推出“首付5万起”，实际房价隐性下跌20%。

这种分化就像“冰火两重天”：一边是核心城市靠产业和人口稳住房价，另一边是缺乏支撑的城市还在消化过剩库存。

未来楼市的“新剧本”：分化是常态，买房要看“城市基本面”

现在的楼市就像“过了青春期”，开始进入“成熟期”。

参考美国、日本等成熟市场，房价分化是必然规律——纽约、东京的核心区房价稳中有涨，而偏远小镇房价几十年不涨反跌。

中国楼市正在上演同样的剧情：未来房价怎么走，全看城市的“底子”好不好。

三个硬指标最关键：第一是人口，2024年深圳、杭州常住人口增长1.8%和1.5%，这些城市的房价抗跌性明显更强；

第二是产业，合肥滨湖新区因为聚集了量子信息产业，房价回调10%后迅速反弹；

第三是政策，厦门通过房票政策消化了40%的新房库存，拆迁户用房票买房带动市场回暖。

相反，那些人口持续外流、产业转型失败的城市，房价很难再回到高点，就像鄂尔多斯康巴什新区，空置率超过70%，房价跌掉60%后仍无人接盘。

给购房者的真心话：别纠结涨跌，看懂趋势更重要

现在再讨论“房价会不会大涨大跌”已经没意义，更该关心“自己买的城市有没有未来”。

如果你在一线城市核心区，或者人口持续流入的新一线，刚需该出手时就出手，因为这些地方的优质房产依然是稀缺资源；

如果你在三四线城市，或者一线城市远郊，千万别幻想“房价反弹”，与其抱着贬值的房子，不如趁着政策窗口期置换到更有潜力的区域。

说白了，中国楼市正在从“普涨普跌”的“青铜时代”，进入“分化博弈”的“白银时代”。未来不会再有“闭眼买房都能赚”的好事，也不会出现“全国房价一起跌”的危机，有的只是“城市基本面决定房价走势”的硬道理。

就像一位资深中介说的：“现在买房就像找对象，得看‘人品’（城市潜力），不能只看‘长相’（房价高低）。”认清这个趋势，比纠结短期涨跌更重要。

另外，个人认为那个“人品”里面除了城市潜力还要加上一条，选对好房子。

所谓的好房子指：好的配套，交通、商业、公园等；以及品质、物业等都要好。只有在正确的城市买对了房子，才能穿越周期，甚至逆周期。

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