楼市迎来新的优惠政策！

据多家媒体于4月27日报道，国家税务总局通过12366纳税服务平台正式发布声明，明确了在“二套转首套”、“贷款置换”及“商业贷款转公积金贷款”（简称“商转公”）等情况下，符合条件的纳税人仍可享受“住房贷款利息专项附加扣除”政策。此举标志着楼市的实际税收负担有所减轻。

 

此番优惠政策的出台背景源于2023年8月中国人民银行发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，结合“认房不认贷”的政策导向，众多借款人相继完成了“二套转首套”的住房贷款手续。

部分购房者此前因非首套房贷利率而对此类转换后的税收优惠政策存在疑问。

国家税务总局对此作出明确回应：若纳税人此前未曾享受过住房贷款利息专项附加扣除，自转换为首套住房贷款利率并开始还款的当月起，即有权享受该扣除政策。

对于通过“贷款置换”并重新签订贷款合同，且新贷款继续执行首套房贷利率的纳税人，同样有资格延续享受住房贷款利息专项附加扣除。

针对“#商转公 ” 后是否仍可享受住房贷款利息专项附加扣除的问题，国家税务总局亦作出解答：纳税人在完成商业贷款转住房公积金贷款（包括全额转为公积金贷款以及转为公积金与商业贷款的“组合贷”等形式）后，若新发放的住房公积金贷款符合《国务院关于印发个人所得税专项附加扣除暂行办法的通知》（国发〔2018〕41号）中有关首套住房贷款利率的规定，鉴于置换前后涉及的住房为同一套，纳税人可继续享受住房贷款利息专项附加扣除。

此外，国家税务总局还特别提示，纳税人在办理上述业务时，若贷款合同编号发生变更，应及时通过个人所得税APP，在“专项附加扣除”-“住房贷款利息专项附加扣除”模块中更新同一套住房对应的新贷款合同编号等相关信息，以确保税收优惠政策的有效享受。 针对纳税人双方婚前各自拥有贷款购房并享受住房贷款利息专项附加扣除政策，在婚后如何继续享受该政策的问题，国家税务总局已提供明确解答。

依据相关政策规定，若纳税人在年度中途结婚，且婚前各自购置首套住房并产生贷款利息，婚后有两种选择：一是双方各自按照扣除标准的50%享受；二是由其中一方全额（即扣除标准的100%）享受其购买住房产生的贷款利息支出，而另一方则不再享受该扣除。值得注意的是，对于婚前月份产生的住房贷款利息支出，双方均可按照扣除标准的100%进行扣除。

 

对于当前楼市动态，#房地产那些事儿 作出以下分析：每年“五一小长假”期间，房地产市场通常迎来销售高峰期。当政府意图提振楼市时，常会在4月30日24时前发布“430新政”，便于民众在假期期间购房。相反，在楼市调控阶段，紧缩政策亦可能于同一时间点前出台，以给楼市降温。

近期政治局会议强调“持续巩固房地产市场稳定态势”。在此背景下，市场普遍期待“430新政”的出台。其中，“二套转首套”政策允许享受贷款利息个税专项扣除，作为一项全国性利好措施，可视作今年“430新政”的重要组成部分。

针对仍实施限购政策的城市，如北京、上海、深圳、海口、三亚等，是否会进一步放宽限购政策，成为当前购房者关注的焦点。以深圳为例，鉴于新房去化周期从41个月显著缩短至约5个月，部分城区甚至不到3个月，预计取消核心区域限购的难度较大。若深圳政策保持稳定，北京和上海能否取消非核心区域的限购政策，同样存在不确定性。

此外，中央曾提出降低公积金贷款利率的政策导向，该利好措施是否能在“430”之前宣布，值得市场关注。至于降息政策，预计6月20日之前难以实现。而关于降准的可能性，是否在“430”之前落地，尚待观察。 近期，中国人民银行显著加大了中期借贷便利的操作规模，这一举措导致市场对于是否将实施存款准备金率下调的决策变得不甚明朗。

或许，今年房地产市场中备受关注的“430新政”其实际执行力度可能会小于先前的市场预期。尽管如此，我们仍持谨慎乐观态度，期望这一预判能够被实际情况所超越，在未来数日内迎来意外的积极变化。值得注意的是，过去数日间，中国人民银行的行长与财政部部长均在华盛顿参与了二十国集团财政部长和中央银行行长会议。

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