南京房价正在“挤干水分”，回归理性，二手房价大多回调到2017年左右的水平，金九银十楼市进入窗口期

南京二手房进入“1-2-3”格局

曾经南京高不可攀的主城板块，现在也变得“触手可及”，甚至1万+/㎡可以买到江核、燕子矶，2万+/㎡可以买到南部新城、雨核；3万+/㎡可以买到河西中部、河西南部

比如，巅峰时期3万+/㎡、4万+/㎡的扬子江金茂悦、长江时代，现在1万+/㎡就可以拿下；4万+/㎡还要抢的南部新城文渊府，现在2万+/㎡就可以拿下

1、1万+/㎡买江核

2018年、2019年的江核曾经吸引了大批苏北、安徽的投资客，而且存量房很多，2021年左右江核板块年均推盘量上万套

曾经江核的当红炸子鸡扬子江金茂悦，最近成交了两套建面约89㎡的高楼层二手房，总价分别156万和165万，单价分别为1.75万/㎡和1.85万/㎡

该楼盘2018年开盘的时候还需要抢，单价在3万/㎡左右，二手房最高成交价一度逼近5万/㎡

江核龙湖天璞最近也成交了一套建面约140㎡的二手房，总价267万，单价约1.9万/㎡

该楼盘是江核改善盘，新房销许价约3.6万/㎡，装修标准也比较高

江核南工大板块的长江时代，曾经吸引大几千人摇号。8月成交一套建面约105.13㎡房源，成交单价约1.86万/㎡，而2021年买入价约3.3万/㎡（含装修包）

更不用说最近在风口浪尖上的保利西江月，8月成交了3套二手房，单价也在1万+/㎡。而该楼盘在巅峰期层卖到4万+/㎡

2、1万+/㎡买燕子矶

城北燕子矶二手房曾经卖到4.5万+/㎡，现在单价1万+/㎡，2万/㎡出头也能买到不错的侥幸的楼盘

如，电建海赋尚城最近二手房1.8万+/㎡就可以买到，而该小区2016年开盘价2.58万/㎡

曾经最高冲上4.5万/㎡的燕子矶标杆融创玉兰公馆，现在也2.2万+/㎡就能买到

3、2万+/㎡买南部新城

南部新城文渊府红极一时，2020年12月首次开盘，加上精装包单价4.5万/㎡-4.85万/㎡，首付8成，2000多人抢200多套

今年成交了2套低楼层二手房，单价都在2万+/㎡

4、3万+/㎡买河西

仁恒G53是仁恒在河西中部打造的高端公寓，加上是新城本部学区房，曾经二手房最高卖到7.8万/㎡

最近二手房却接连3万+/㎡成交

河西南部标杆楼盘佳兆业城市广场，曾经卖到6.8万/㎡，最近多套二手房，3万/㎡出头就成交了

甚至2017年首付8成、吸引千人报名摇号的三期房源，最近29753元/㎡就卖了，跌破了3.5万/㎡的成本价

据安居客和贝壳平台数据，2025年8月南京二手房报价均价为23792元/㎡，实际成交均价22158元/㎡，环比分别下跌0.8%和1.2%

8月，二手房成交6903套，已经连续下降4个月

 

新房方面也是冰火两重天，部分区域楼盘不仅价格创新高，还卖得非常火爆

1、一批区域新盘被疯抢，如：

城南小行某楼盘新房售价4万多/㎡，创区域房价新高，还一房难求

鼓楼龙江金基珑樾府，卖6.5万/㎡，价格也创区域新高，只有86套，被一抢而空，根本不愁卖

2、一批新房放风价创新高，如：

城中豪宅门东VILLA只有48套叠墅，据传要卖3000万起一套

河西中部豪宅瑞玺的低密3层小洋楼，总价可能达3000万一套

南部新城首个低密叠墅楼盘宸嘉发展G07，号称要卖7万/㎡

江宁九龙湖金茂府放风要卖4万+/㎡

土地拍卖方面，南京最近持续火爆。偏远的江宁谷里板块疯抢了170轮，溢价率高达44.2%，一举超过珠江路G05地块43%的溢价率

同时，不断有杭州、南通、盐城、常州等外地民营开发商来南京拿地。截至8月底，今年南京共卖出61块住宅土地，土拍成交金额超406亿元，相比去年上涨不少

 

与此同时，南京不断推出主城优质低密地块，本周河西中部挂出两块压箱底的宝地，G72地块楼面地价33980元/㎡起拍，G67地块楼面地价30738元/㎡起拍

 

楼市风向瞬息万变，分化越来越严重。有人在观望、有人在出手、有人在离场。接下来南京可能有更多利好政策出台，买房人选择空间也会更大，无论买房，还是卖房，你觉得现在是出手的时候吗？

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