终于，南京发布楼市新政！当然，这个新政不是救楼市、救房价，那个太难了，不是谁出新政就能搞定的。现在发布的新政，跟每个人都息息相关，这就是专项维修基金的事情。近日，江宁区正式发布《专项维修资金阳光使用实施细则（试行）》（征求意见稿），迅速引发区域内业主群体的广泛关注。该新政共包含十七条内容，从住宅专项维修基金的使用范围、申请流程到各主体责任，均作出明确且细致的规范，为业主住房维修保障提供了清晰的操作指引，对规范维修基金管理、保障物业共有部分正常运转、维护业主合法权益具有重要意义。

 

维修基金这个事情，确实需要梳理一下子了，什么时候能用维修基金，怎么用，以前都没有明确界定。现在这个细则说清楚了。

新政的重要突破之一，是根据房屋安全紧急程度，将专项维修资金使用程序划分为一般程序与应急程序，有效破解了以往维修过程中 “表决难、效率低” 的问题。

一般程序：须经维修分摊范围内的业主表决同意后实施。

按照规定，适用一般程序的维修项目，必须经维修分摊范围内的业主表决通过后才可实施。

具体表决门槛为：若仅涉及常规维修，需由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，同时经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意；若涉及建筑物及其附属设施的改建、重建，表决要求更高，需经参与表决专有部分面积过四分之三且参与表决人数过四分之三的业主同意。

此外，单项维修工程的业主表决投票需在九十日内完成，若超出期限未达到法定多数票权，将认定为本次表决未通过，维修计划暂无法推进。

应急程序：特定情况可 “特事特办”

当出现危及房屋安全或业主人身财产安全的紧急情形时，维修基金使用可启动应急程序，且无需经维修分摊范围内业主表决同意。

根据《南京市住宅物业管理条例》第六十五条规定，可启动应急程序的情形包括电梯故障、屋面及外墙渗漏严重影响房屋使用、外立面存在脱落危险等。

 

应急维修完成后，经竣工验收合格且维修费用公示期满，相关费用将由涉及业主按专有部分面积所占比例，从其维修资金账户中列支。值得注意的是，若未成立业主大会、业委会（物管会），或相关主体未及时提出应急维修申请，街道办事处接到报告后，将督促业主及相关责任人限期维修，必要时可组织代为维修，确保紧急问题得到及时处理。

2、申请主体范围拓宽，多主体可参与维修申请

新政对维修基金申请主体作出清晰界定，并根据使用程序不同划分两类申请主体，进一步拓宽了申请渠道，避免因 “申请主体缺失” 导致维修延误。

一般程序申请主体：业主大会、业委会（物管会）、相关业主、所在社区的居（村）民委员会，还有经业主大会、业委会（物管会）书面委托的物业服务企业，都能作为一般程序的使用申请人。这里要注意哦，如果物业服务企业作为申请人，涉及电梯、消防和监控等设施设备的维修项目，得提交已依法委托专业机构进行日常维护保养、检测检验、完成物业承接查验备案或物业管理项目交接的相关证明。要是物业服务企业没依法履行义务，区物业行政主管部门会督促它限期改正，还会采取相应补救措施。

应急程序申请主体：业主大会、业委会和物管会可以作为应急程序的申请人。要是发生危及房屋安全或业主人身财产安全等紧急情形需要维修，却没成立业主大会、业委会（物管会），或者业主大会、业委会（物管会）等相关主体没及时提出申请，街道办事处接到报告后，会督促业主和业委会（物管会）或者相关责任人限期维修，也可以自己组织代为维修。代为维修的费用同样由相关业主承担，按专有部分面积所占比例在维修资金中列支。

 

3、属于全体业主共有共用的，维修费用由小区全体业主分摊；属于部分业主共有共用的，可以幢、单元为单位区分维修费用分摊范围：

1.电梯维修，以单元或楼幢（无单元区分）的全体业主参与分摊；

2.屋面、外墙渗漏和楼体外立面脱落维修，以整幢楼的全体业主参与分摊；

3.消防、监控、围墙、道路维修以整个物业管理区域的全体业主参与分摊；

4.二次供水水泵、排水排污设施的维修，以申请人书面确认维修范围内的业主参与分摊。

 

4、下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为改变原貌或者人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用；

（五）其他依法不得列支的情形。

 

5、专项维修基金的一般使用程序，需包括制定方案预算、用前表决公示、分级指导监督、优化方案预算、用前表决投票、主管部门受理、组织实施维修、竣工验收公示、结算审核划拨等流程。

6、文件事关大批业主！对进一步规范住宅专项维修基金的使用管理、明确住宅专项维修基金使用相关主体职责、保障物业共有部分的维修和正常使用、维护住宅维修基金所有者的合法权益，具有重要意义。

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