市场分化成了2025年楼市最显著的特征，同样是政策利好，不同城市的反应却冰火两两重天。

 

“我这周末简直脚不沾地，来看房的客户特别多。”深圳罗湖区一位项目销售告诉我。

就在9月5日深圳出台楼市新政后，非核心区取消限购套数限制，房贷利率最低降至3.05%。

结果首周全市二手房录得量达1531套，较政策前一周增长19.9%。

不仅深圳如此，北京、上海等一线城市也在9月前后对分区限购进行了优化，北京五环外、上海外环外不再限制购房套数。中央定调四大动作后，楼市似乎真的在起变化。

1、政策热潮：全国近440条措施密集出台，购房补贴与公积金优惠成主力

今年全国约190地出台房地产优化政策近440条。9月刚过半，各地政策输出就没停过。

河南八部门联合印发《关于支持住房消费的若干措施》，提出12条具体举措。雅安市更是宣布2025年9月20日至2026年3月31日期间购房，每平方米补贴不少于300元。

公积金政策也迎来重大调整。上海二星级以上绿色建筑住房的公积金最高贷款额度上浮15%，多子女家庭首套贷款额度可达216万元。

雅安更是直接宣布二孩及以上家庭公积金贷款额度再上浮30%，双职工最高可贷130万元。

2、市场反应：深圳半月成交破3000套，罗湖涨幅领跑

政策确实带来了效果。深圳新政落地后首周，全市二手房市场录得量达1531套，较政策前一周增长19.9%。

到9月14日，深圳全市一二手住宅成交已突破三千套关口：新房住宅累计成交1092套，二手住宅累计过户2169套。

区域分化明显。完全放开限购的大鹏新区首周二手房录得量较此前增长超100%，盐田区增长43.3%。罗湖区表现同样亮眼，二手签约量较新政前6天激增109%。

3、另一面现实：高库存与价格下行并存，房企债务风险仍在

市场并非遍地黄金。2025年上半年全国商品住宅库存达到4.08亿平方米，同比增长6.5%。

二线、三线城市库存去化周期分别长达34.3个月、47.6个月，远远超过12个月的合理区间。

房价下行压力依然存在。7月70个大中城市中，只有6个城市新房价格环比上涨，二手房价格环比上涨的城市仅有1个。

杭州、宁波等强二线城市二手房价同比跌幅都超过2%，温州、金华等城市同比跌幅更是超过5%。

房企风险仍需警惕。截至2025年8月，已经有77家房企发生债务违约，45家沪深上市房企上半年预告亏损，占比达63.4%。

4、买房人破局之道：聚焦“政策红利+基本面支撑”区域

面对复杂市场，买房人需要更加精明。优先关注那些“政策红利+基本面支撑”的核心区域。

像北京五环外、上海外环外等限购松绑的近郊板块，不仅有政策支持，还受益于城市轨道交通延伸，未来增值潜力较大。

避免“高负债房企+高库存区域”组合。优先选择财务稳健的央企、国企开发的项目，或者已经完成债务重组的头部民企项目。

对于存量房，要仔细核查房屋产权是否清晰，有没有抵押查封等情况。

刚需和改善需求应采取不同策略。刚需购房者要抓住9月利率下调窗口期，优先选择“低总价+近地铁”的刚需盘。

改善群体可借助限购松绑政策，置换核心区域的高品质住房。

深圳新政后，大鹏新区二手房录得量增长超过100%，盐田区增长43.3%。

但浙江金华等三线城市二手房价格同比跌幅超过5%。

未来市场上，像北京五环外、上海外环外这些既有政策红利又有基本面支撑的区域，可能会成为买房人安全的选择。

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