市场不再是那个市场，游戏规则也不再是过去的规则，只有看懂底牌的人，才能在这轮调整中成为赢家。

我盯着屏幕上最新发布的房地产数据，忍不住深吸一口气。9月19日，雅安市刚刚发布了《进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》，里面密密麻麻的补贴条款和优惠政策，简直让人眼花缭乱。

 

就在同一天，住房城乡建设部政策研究中心的专家发表文章指出，我国新房销售量已经调整到长期均衡规模区间，房地产市场量价正边际变化向均衡水平收敛。

1、市场新均衡，数据说话

看看最新数据吧。1—8月份，全国新建商品房销售面积同比下降4.7%。这个数字看起来不太起眼，但对比去年同期的-17.1%，已经大幅收窄了。

这说明市场正在悄悄见底。更值得注意的是，8月末商品房待售面积比7月末减少了317万平方米，住宅待售面积减少了307万平方米。

库存开始减少了，朋友们！这就是市场自发性修复的力量。

上周（9月8日-9月12日），36城新房成交面积同比还上升了2.3%，15城二手房成交面积更是同比大涨16.3%。看到没？二手房市场比新房还要活跃。

2、中央的底牌，早已亮出

很多人还在猜测中央会不会再次“救市”，会不会重启大规模刺激。我看这些人压根没读懂政策信号。

去年9月26日中央政治局会议就明确提出了 “严控增量、优化存量、提高质量”。这就是底牌！

现在的政策导向是：严格控制新增供应。去化周期超过36个月的城市，要暂停新增商品住宅用地出让。结果就是：2025年全国住宅用地计划供应量同比下降了20%，二线城市降幅达到约30%。

同时，国家正在大力推进“好房子”建设。各地正在开展广泛探索，在好地段加大安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”供给，以新的供给带动改善性需求释放。

3、几类人的命运，正在分化

第一类人：刚需购房者。你们真的是赶上好时候了。

看看雅安的政策：购买200㎡以下新建商品住房，每平方米补贴不少于300元。如果你是教师、医生、军人、退役军人、消防救援人员、民警辅警、新就业大学生、快递小哥、外卖骑手、网约车司机、二孩家庭、技能人才、产业工人、农村户籍人员、市外来雅人员等等，还能再额外获得不少于200元/㎡补贴。

算下来最少500元/㎡，最高能达到800元/㎡的补贴。买100平的房子，能省下5-8万，真金白银啊！

第二类人：多孩家庭和特殊职业群体。你们是这轮政策最大的受益者。

公积金政策向你们大幅倾斜：二孩及以上家庭额度可以上浮30%，单职工最高104万、双职工130万。这意味着什么？意味着你们可以用更低的成本换更大的房子。

第三类人：改善型购房者。你们也有福了。

出售旧房后1年内购新房，可退还出售旧房时缴纳的个人所得税。还有“卖旧买新”活动，各市县给予换购住房补贴。这不就是鼓励你们以小换大、以旧换新吗？

第四类人：投资者和炒房客。你们的时代真的过去了。

中央已经明确：房地产已经不再是拉动经济的主要火车头，而是更多扮演“稳定器”的角色。经济增长真正的新动能还是得靠新产业。

4、真正的游戏规则，已经改变

现在的房地产市场，正在从金融属性回归居住属性。

有些人还没意识到这一点。多伦多甚至出现了网友围观屋主“亏本卖房”还叫好的现象。心理学教授说这是“幸灾乐祸”心理：当别人境况更差时，人们会觉得自己相对更好。

不列颠哥伦比亚大学公共政策教授Paul Kershaw认为，这股“看跌房价喝彩”的风潮，可能预示着一种积极的文化转变。

长期以来，加拿大社会对房价上涨形成了近乎“上瘾”的依赖，如今人们开始集体庆祝房价下跌，这其实是摆脱这种‘成瘾文化’的重要一步。

中国也在发生类似的变化。人们不再盲目相信房价只涨不跌，开始理性看待住房的居住属性。

5、未来的机会，在哪里？

我认为，未来房地产的机会不在于博取暴涨，而在于寻找结构性机会。

首先，五大城市群仍有潜力。中共中央、国务院印发的《关于推动城市高质量发展的意见》，将“推动城市群一体化和都市圈同城化发展”列为首要任务。

我国正式形成 “3+2+N” 的城市群新格局：京津冀、长三角和粤港澳大湾区三大世界级城市群；成渝地区双城经济圈和长江中游城市群两大国内增长极。

其次，城市更新带来机会。中央城市工作会议做出了“两个转向”的重要判断：“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”。

这意味着，以后不搞大拆大建，而是提升现有住房和社区质量。好房子、好小区、好社区将成为新的增长点。

第三，租赁市场有望发展。各地正在加紧编制“十五五”住房发展规划和年度计划，“以人定房、以房定地、以房借钱”，这将成为房地产市场供需均衡的内在稳定机制。

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