5月楼市已然收官，上半年最后一个业绩冲刺月正式开启。

从最新发布的市场监测数据来看，5月全国楼市虽仍处低位运行，但边际回暖信号全面显现，政策托底效果在核心城市率先落地，市场信心正在稳步修复。今天用最扎实的数据，复盘 5 月市场核心变化，预判 6 月行情走势。

先划 5 月最核心结论：政策力度决定市场热度，核心城市率先企稳，改善需求成为市场绝对主力。

5月市场：低位磨底中，回暖信号全面释放

全国楼市整体呈现 "前低后高" 走势，月末回暖势头尤为明显。40个重点城市5月整体成交虽仍处近年同期低位，但最后一周新房周度成交环比大涨25%，同步带动中原新房来访指数上涨6%，新开盘认购率更是跳涨 16 个百分点，中原经理指数同步上升 3 个百分点。

 

 

这组数据清晰表明，市场观望情绪正在逐步松动。前半个月购房者仍在谨慎观察，月末随着各地政策密集落地，叠加房企提前启动 6 月促销预热，线下售楼处到访量显著回升，客户决策周期明显缩短，成交转化率稳步提升。

本轮回暖中，深圳成为全国楼市最强引擎。"4.29 新政" 落地满月，效果立竿见影：5 月深圳全市住房成交面积环比上涨 15%，同比飙升 29%，创下近16个月新高，同时也是2021年以来同期最好成绩。其中新房成交环比涨39%、同比涨52%，市场活跃度全面提升。从一线门店反馈来看，新政后深圳看房量翻倍，改善型客户占比超七成，购买力扎实且决策果断。

 

土地市场同样印证了核心城市的价值韧性。上海、杭州土拍热度持续领跑，上周上海成交5宗地块收金110亿元，平均溢价率达33%；杭州成交3宗地块，平均溢价率23%。房企拿地高度聚焦核心城市优质地块，资金向基本面扎实的城市集中趋势愈发明显。

政策暖风持续加码，城市更新打开长期空间

5 月政策面利好不断，从中央顶层设计到地方精准施策，形成全方位托底格局。最重磅的当属 5 月 28 日国务院正式发布的《城市更新 "十五五" 规划》，明确允许地方政府专项债券支持符合条件的城市更新项目，一举打通了城市更新的融资堵点。未来旧改、城中村改造力度将显著加大，为房地产市场带来长期稳定的增量需求。

地方层面政策同样密集落地：西安、雄安放宽公积金贷款限制，广州优化商转公规则，成都住房租赁条例将于 8 月正式实施，山西提出收购存量商品房用作保障性住房。各地从公积金支持、保障房建设、存量资产盘活等多个维度精准发力，持续为市场注入信心。

6 月展望：半年冲刺开启，市场回暖有望延续

进入 6 月，房企迎来半年业绩关键节点，叠加政策利好持续释放，市场回暖态势有望进一步延续，我们做出三点明确判断：

第一，新房市场将迎来确定性翘尾行情。为冲刺半年回款目标，各大房企将集中加大推盘力度，推出阶段性特价优惠和购房礼包。结合 5 月末来访、认购数据的持续回升，6 月新房成交环比上涨已成定局，一线及强二线城市的优质改善项目将成为成交主力。

第二，市场活跃度将保持在较高水平。政策利好的传导效应将持续显现，前期观望的刚需和改善客户将逐步入市。业主心态也将更加理性，市场成交将保持平稳有序运行。

第三，城市分化格局将进一步巩固。深圳、上海等政策力度大、经济基本面好的城市将继续领跑；广州、杭州等强二线城市将随着城市更新项目落地稳步回暖；核心城市核心地段的优质资产，仍是穿越周期的最佳选择。

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