在5月份楼市的数据出来之后，大家才发现：今年5月的楼市，有些不同寻常。

过去5年的楼市有一个“魔咒”，就是每年三四月份的小阳春过后，到5月就出现下跌的趋势。往年这个时候，重点城市的二手房成交量环比会下降10%到15%，房价也随之走低。

但是今年又如何呢？

5月份并没有降温，而是成为了一个分水岭。一线城市的房价已经稳定下来了，一些二三线城市也开始向好的方面转变。

最关键的是，这次打破常规的主角是：二手房。

 

01、成交量起来了，而且不是小涨

以数据来说明问题。

5月份重点二十个城市二手住宅成交量为1670万平方米，同比上升了18%，而今年前5个月累计成交面积同比上涨了12%。

这并不是空洞的数字，其中包含着真实交易的发生。

一线城市也跟着一起复苏了。

成都、上海、北京、天津、武汉五地月度成交量均在一百万平方米以上，合计占到重点二十个城市总成交量的六十五点八%。

广州和西安的面积都接近于100万平米，已经非常接近了。传导效应十分明显，从年初只有上海一枝独秀到现在五六个城市同时崛起，市场复苏并不是一阵风。

 

最严重的是宁波，今年前五个月同比上升了199%。

但是去年基数较低的原因也存在，所以压抑了很久的需求正在得到释放。到6月份的时候，这样的局面仍然在继续——截止到6月中旬为止，有11个城市的新房成交量都出现了增长，其中上海一直保持在每月2.7到2.8万套之间.

而广州更是连续3个月稳定在了每月1万套左右，小阳春变成了小长阳。

 

02、挂牌量猛降，业主心态变了

更有趣的是供应方的变化。

5月份有25个城市新增挂牌房源只有12万套，比上个月下降了41%。那么这又是什么样的情况呢？业主也不再感到紧张不安了。

存量挂牌也有所减少。

4月底存量为213万套，环比下降了1.6%，比最高点下降了4.3个百分点。一线城市的数字就更加直观了，北京减少了2.5万套、上海减少了3.4万套、广州减少了1万套、深圳保持不变。

二三线城市也不甘落后，杭州减少了1.9万套，天津减少了上万套，苏州、合肥等地也都出现了下滑。

到6月份的时候，这种状况已经越来越严重了。

上海每周减少四百六十到五百套房子，北京每天减少三套左右。可以用来说明的就是上海的去化周期只有三个月。

业内认为一年内供应量小于需求量就属于供不应求，而3个月内房源被售出的比例达到100%就可以说是房源短缺了。

在过去的几年里，这是不敢想象的事情。

 

03、二手房价格开始抬头

统计局发布的70个大中城市的数据中，北京和上海二手房价格已经连续四个月环比上涨；而广州、深圳也连续三个月出现环比上涨的情况。

一线城市，全部出现在了涨幅最大的城市名单上。

但是有一个残酷的事实是，有些城市在吃肉，有些城市在喝汤，还有一些城市甚至连碗都没有办法拿起。

武汉、徐州、唐山、包头、泸州、长沙、秦皇岛等地的城市，累计跌幅仍然超过8%。

 

04、为什么今年5月没有降温？

这背后有三个原因在叠加作用。

①政策方面：

从2025年开始连续实施的降息、放松限购等一系列政策的影，响逐渐体现出来，这并不是某个单独的政策所起的作用，而是多条政策措施一起产生的效果。

②价格方面：

经过三年四个月左右的时间进行调整之后，一些城市的房价又回到了比较合理的位置上，刚需也不再需要等待更低的价格了，心理预期的变化比实际的价格要重要得多。

③预期方面：

业主不再恐慌性抛售，买家也不再幻想有“更低的价格”，双方的预期都趋于平稳3. 该平衡为市场的健康发展提供了基础。

 

05、但楼市分化，的确是现实

虽然没有感觉到寒冷，但是也不能说所有的城市都会“慢慢变暖”。

房地产市场分化的情况从来没有如此严重。上海去化周期只有三个月的时候，一些三四线城市去化周期仍然长达二十多个月，这并不是数量上的区别。

大趋势就是：分化、极致分化、极致差异化。

值得留意的是出现3个积极信号的城市，即成交稳定增长、挂牌减少、房价上涨。但是很多弱二线以及三线城市的处境依旧很艰难。

 

楼市的分化从未像今天这么残酷。但有一点可以确定——第5年了，"5月必冷"的老规律，今年终于被打破了。

这个破局，既是政策的结果，也是市场自我修复的过程。

对于置业者来说，关键不是楼市整体怎么样，而是你所在的城市、你要买的房子，处在什么位置。

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