这几天刷社交平台，关于房价的讨论又热了起来。

有人认为目前收入预期没有明显好转，人口压力依然存在，所以短期内房价很难再涨了。也有人认为，政策已经连续出手，9月大概率会成为市场情绪转折的关键窗口。

说白了，楼市这件事，很多时候并不完全按大家的直觉走。

8月底，各个部门都发出了重要的信息。并不是简单的修理和修补，而是从制度上对市场进行重新定位。

尤其是步入“金九银十”，市场会不会借势回暖，成了很多人最关心的问题。

 

01、市场其实早就在悄悄变了

很多人以为，楼市转暖是政策出来之后才开始的，其实不是。

自今年年初以来，很多指标都处于逐步恢复的状态。全国商品房待售面积持续下降，去库存的速度也一直在加快。

重点城市的二手房挂牌数量也有所减少，北京、上海、深圳的核心区域去化周期也降到了比较健康的状态。

这说明什么？说明市场最差的那段时间，可能已经过去了。

二手房交易的情况也能够反映出来。

目前很多城市的二手房交易量都超过了新房，房地产市场正由增量时代进入存量时代。

上海、深圳等地，个别月份的二手房成交量都很亮眼，改善型新盘也开始重新被市场接受。

土地市场同样在变化。

目前头部房企拿地的时候，更加倾向于一线以及强二线城市的中心区位，地价本身也给房价提供了一个最低的标准。

换句话说，真正有价值的地块，已经不是随便砍价就能拿下的了，市场分化，已经非常明显。

 

02、这轮政策，不是“喊口号”，而是动了真规则

8月28日这波新政，很多人第一反应是“又来利好了”。但如果认真看，会发现这次不只是托市，更像是在重塑行业逻辑。

先来看一下开发端的情况。

预售项目的主体结构必须在封顶之后才可进行销售，购房者的全部资金都会被实行全程监控，并且现房销售工作也在有条不紊地推进中，这一切的目的只有一个，那就是降低风险、消除烂尾楼的可能性。

再看购房端。

把房贷年限延长至40年的话，对于一般家庭来说，月供的压力就会有所减轻。以100万元的贷款、3%的利率为例，40年的还款方式和30年的还款方式相比，每个月要少还多少钱。

对于很多年轻人而言，上车的门槛就会降低很多。

还有一点很多人特别在意：房贷不再是“房子没到手，月供先开始”，而是等项目竣工备案后再发放，这种变化对购房者心理上的安全感，非常重要。

最后，再看房企端。

融资渠道被打开之后，企业就不用通过低价抛售的方式来维持现金流了。行业的竞争开始由“谁更强”向“谁更健康”转变。

所以这轮调整，表面看是政策支持，深层看，其实是在给市场补课。

 

03、一线城市为什么更容易先回暖？

楼市回暖，往往不是从最弱的地方开始，而是从最强的地方先起势。

一线城市的某些强二线城市本身就有更强的人口吸引力、就业机会以及改善的需求。一有放松的信号，观望的人就会重新进入市场。

尤其是刚需和改善人群，其实已经存在真实的购房需求了，只不过之前一直等待着一个更好的时机。

现在这个窗口已经打开了。

根据市场的反馈来看，带看量在增加，二手房的议价空间也在变小，有的房东甚至已经把房源撤下或者提高了价格。

这些改变并不一定意味着房价马上就会上涨，但是至少可以说明市场情绪正在恢复中。

另外，现在的资金环境要比以前好很多。

房贷利率处在比较低的位置上，房地产企业的融资成本也有所下降，优质的住宅项目又开始受到市场的重视了。

这就是为什么大家会感觉：市场没彻底热，但已经不那么冷了。

 

04、真正要看的，不是普涨，而是分化

很多人一听到政策利好，就开始期待“全面反弹”。但现实往往没这么简单。接下来，楼市最重要的关键词仍然是两个字：分化。

人口持续流入、产业基础强、配套成熟的一线和强二线城市，优质房源的修复能力会更强。相反，一些人口流出、库存高、需求弱的三四线城市，压力依然会很大。

也就是说，政策可以提供土壤，但是不能代替需求。没有人口、没有产业、没有实际居住价值的房子，即使依靠政策托底也无法持续上涨。

所以，9月的市场大概率会热一点，但热的不是所有房子，而是少数真正有价值的房子。

 

楼市已经不是那个闭眼买、随便涨的年代了。

未来的机遇，并不是处处都有，而是更多的集中在好的城市、好的地段、好的产品上面。市场有可能会回暖，但是回暖的速度以及程度都会出现分化。

对普通老百姓而言，最要紧的是不要跟着情绪走，而要弄清楚城市、板块以及自己真正的需求。

我们致力于保护作者版权，内容来自网络，因无法核实出处，如有侵权，请联系我们删除！