9月刚刚开始，深圳楼市就先热了起来。更直观的数据也来了：在828新政之后的第一个周末里，深圳市线上看房浏览量环比增长了582%，而龙华、南山等热门区域的增长率更是达到了惊人的660%以上。

此时，北京、上海、深圳等8月份的成交量的数据也都相继出来了，这三个一线城市几乎同时交出了一份“成交齐涨”的答卷。

消息一出，很多人的第一反应是：楼市是不是终于要回暖了？

 

1、一夜之间，看房的人明显多了

这轮变化，起点很清楚。

8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局、中国人民银行和中国证监会五部委一起出招，连续发布了三个重要的文件，业内把这叫做“828新政”。

一出台政策，市场的态度就马上改变。深圳是最先有体感的城市之一。

数据显示，新政后的首个周末，深圳线上看房浏览量环比暴涨582%，其中龙华涨675%，南山涨668%，全市多个片区涨幅都超过590%。

 

线上热度很快传到线下。

数据显示，在新政实施后的第一个周末里，深圳市二手房单日成交量创下了今年以来的新纪录，并且整个周末的成交数量都比前一周增长了21%-31%。南山的一些签约室已经排起了队。

说白了，不是大家突然都决定买房了，而是很多原本在观望的人，开始重新走进市场，看看有没有合适的机会。

 

2、京沪深8月成交，都在往上走

如果说深圳是点燃情绪的话，那么北京、上海的数据就是给市场又加了一把火。

北京的情况如下。

根据北京市住建委的数据，在8月份的时候，北京的新房网签量为3100套，比去年同期增长了10.3%，而二手房的网签量则达到了13853套，同比上升了3.9%。

新房和二手房都涨起来了，说明房地产市场正在逐渐恢复。

上海市的情况又是怎么样呢？

根据“沪八条”的不断推进，在8月份的时候，上海的新房以及二手房总成交量达到了2.43万套，相比上个月增长了2个百分点，比去年同期增加了15个百分点。

二手房成交了2.07万套，同比增长了18%，8月29日单日网签量为1248套，并且创造了最近两个月的新高。

深圳市的新房、二手房销售量比上个月增长了8.5%。所以京沪深三大城市，在同一个月内几乎同时出现了上涨的趋势。

这放在过去一段时间里，并不常见。

 

3、但看房热，不等于成交热

不过话说回来，这里最容易被忽略的一点是：看房热，和真正成交热，是两码事。

比如刷屏的“582%”，这是指线上看房浏览量的环比增长，并不能代表成交量。也就是说，大家开始看了，开始问了，开始比较了，但离真正下单，还有一段距离。

那么价格如何呢？深圳8月份二手住宅成交均价大约为每平方米5780元，比上个月下降了3.7个百分点。

那么这又表示什么呢？目前市场的主要情况还是“以价换量”。

很多房子能够卖出的原因，并不是因为业主忽然不再讨价还价了，而是因为业主愿意再退一步，所以市场才会接受它。

热度起来了，但是价格能不能保持稳定呢？还需要继续观察。

因此，不要一看到看房量增加就认为楼市就要转好了。现在的状况是：市场在波动，但是还没有完全好转。

 

4、为什么偏偏是这个时候热起来？

这次升温并不是偶然的，其中至少包含三个因素。

第一，政策一直在加大力度。

从“828新政”、“沪八条”到各地陆续出台的各种放松政策，信号已经很清楚了：需求方面的限制正在减弱，购房的难度也降低了。

被压着的需求，自然会慢慢释放出来。

第二，成本处在相对低位。

目前的房贷利率、首付压力以及换房门槛相比几年前已经减轻了很多。对于刚需和改善型的家庭而言，经过长时间的观望之后，很多人都开始重新考虑问题：如果总归是要买的，那么现在是不是更加有利呢？

第三，市场预期在修复。

买房子并不是为了住，而是为了期待。如果大家都认为政策会继续托底的话，那么市场就会重新活跃起来。

看的人多了，问的人多了，成交也就更容易起来。

 

5、接下来，真正该盯什么？

对于普通老百姓而言，本轮的变化最核心的是，并不是“楼市是否火热”，而是“我们自己应该如何来判断”。

如果你属于刚需的话，在政策窗口期里有更多的选择，但是不要被“暴涨582%”这样的数据所引导。看房的热情并不一定就是抢房子，合适才是最重要的。

如果是打算出售房产的人，在目前这个阶段市场上活跃度要比之前高一些，但是能否以预期的价格成交，则还要取决于地段、质量、学区以及户型等因素。

以下三点值得我们关注：

第一，“金九银十”的时候成交量是否能继续上升？

第二、各地政策会不会进一步收紧呢？

第三、房价在成交量恢复之后是否可以企稳。

房地产市场并不会因为一个周末而改变一切，但是方向已经发生了变化。

 

目前的市场，并不是简单的“热”和“冷”的问题了，而是出现了分化的现象，也在进行着筛选和重新定价的过程。

对普通大众而言，最要紧的是不要跟着潮流走，而要弄清楚自己到底需要什么、能买得起什么、能否长久地住下去。

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