8·28新政后南京二手房成交量创近四个月新高，部分新盘开始收回折扣。量是起来了，但回暖的成色需要拆开看。   

金九过半，南京楼市同时传来两个看似矛盾的信号。

一边是二手房在放量。据贝壳数据，9月7日—13日南京二手成交1254套，高于前一周的1151套，创近四个月新高；二手成交1364套，环比上涨1.9%。

另一边是新房在喊涨。江宁百家湖万流江宁宣布价格上调1%，东山金茂樾满云川收回“2.88万元+3年物业费”的清栋福利，雨核联发雨花新澍全线涨价2%。

量起来了，开发商的腰杆也硬了。问题只有一个：这是真回暖，还是政策刺激下的一波脉冲？

一、现象：二手房放量，新房分化   

把两个市场的数据摊开，会发现一个共同特征：热得并不均匀。

二手房这边，回暖的主力是刚需和刚改。据南京网上房地产上周成交结构，60—120㎡户型占总成交量的64%，总价200万以内房源占74.1%。其中60—90㎡占38%，90—120㎡占26.1%。鼓楼成交均价28605元/㎡，建邺次之26146元/㎡；套均总价建邺251万居首，鼓楼208万次之。

这说明什么？成交放量不是靠豪宅撑起来的，而是普通买房人在入场。

上周成交均价17744元/㎡，环比上涨3.9%；套均总价161万元/套，环比上涨4.2%。价是温和回升的，但幅度很小，整体仍在“以价换量”的区间。

 

新房那边，冷热分裂更明显。据数据，上周南京4个项目平推314套，整体开盘去化率约17.2%。高端改善大户型项目遇冷，只有正方新城联发云启靠着4折大幅优惠跑出了本周最好成绩。全市新房成交342套，较上上周减少60套，环比下降14.9%；成交均价28772元/㎡，环比小幅下跌3.16%。

现象很清楚：二手房在放量，新房在分化；核心区域有韧性，外围和高端盘仍在承压。   

二、原因：政策窗口、价格回调、供给重塑   

为什么会这样？三个变量在同时起作用。

第一，政策窗口在释放积压需求。9月1日起南京公积金异地贷款扩至全国，截至9月14日累计发放2800多笔、金额超23亿元；以旧换新3.0带押过户+100%抵扣落地，卖旧买新贴息政策年底截止。这些信号让一部分观望的人开始动。

第二，价格跌到位了。二手房经历了长时间调整，热点学区房议价空间普遍超过15%。对刚需来说，总价可控、月供可承担，就是入场的理由。南京二手房库存仍约13万套，年去化约10万套，买方市场的基调没变，但高性价比房源确实在被快速消化。

第三，新房面临供给端的规则重塑。8·28新政后，现房销售和资金监管升级，开发商资金占用周期拉长。有媒体报道，河西某新拿地项目尚未取得规划许可证，已受新政影响被迫延期、解散销售团队。已经取证的项目则抓紧入市，部分项目选择收回折扣，本质上是成本压力传导，不等同于市场全面走强。

本周关键数据速览：

南京二手房上周成交1364套，环比+1.9%（南京网上房地产）
贝壳口径连续两周成交1151套、1254套，创近四个月新高
二手成交均价17744元/㎡，环比+3.9%；套均总价161万，环比+4.2%
新房上周成交342套，环比-14.9%；均价28772元/㎡，环比-3.16%
上周4盘推新整体去化率约17.2%，分化显著     

 结论是：成交量放大是真实的，但主要是由政策红利和价格回调共同驱动的结构性修复，不是普涨行情的起点。   

三、观点：三类人，三种打法   

如果你是刚需首置：现在确实是一个相对友好的窗口。公积金全国互通、首付15%、商贷利率低位，这些条件放在过去几年看都算得上宽松。但不要把“友好”理解成“随便买”。盯紧地铁、学区、商业这些硬配套，远离没有产业支撑、库存高企的远郊板块。

如果你是置换改善：年底前是贴息窗口期，卖旧买新的成本被政策摊薄了一部分。重点看河西中部、大校场、雨核、燕子矶等确定性更强的板块，优先现房或准现房。

 

如果你是卖房人：不要看到成交量回升就盲目涨价。当前市场仍是买方市场，议价空间普遍在10%—15%以上。只有地段、产品、价格三者都到位的房子，才能在这个窗口期快速成交。

金九不是普涨的起点，而是“好房子更贵、差房子更难”的分化加速器。

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