这两天中指研究院8月数据出来了，两个数字特别扎眼。

第一个，5.3%。

一线城市的商品房价格比去年同期增长了5.3个百分点。并不是很小的数字，而是实实在在的五分之一。

上海8月份的新房环比上涨了0.53%，北京上涨了0.25%，广州上涨了0.13%。全国一百个城市中，同比上涨了2.04%，而一线城市则以两倍以上的速度在前进。

 

第二个，六连涨。

一线城市的住宅租金从3月份开始，在过去的六个月里一直呈上升趋势，截至到目前为止已经累计上涨了1.21%。

上海更加厉害，租金环比涨幅已经连续五个月位居全国五十个城市之首，8月份的平均租金为每平方米84.39元，比上个月增长了0.61%。一

些热门板块出现了房源少、租客抢房子的情况。有一套一居室的人还没有来得及看呢，就被别人给订走了。

两者的组合在一起，味道也就出来了：房价上涨了，租金也跟着上涨了，并且租金比房价提前并且稳定地上涨了。是不是意味着房价要加速？

 

先看租金，它是房价最诚实的先行指标。

人们只关注房价，而懂得房地产的人则会首先去看租金。那么是什么原因呢？租金体现的是最真实的居住需求。

买房既可以当作投资来操作，也可以进行加杠杆的行为，并且还可以根据市场情况做出买入或卖出的选择。

租房与买房不同，租房就是用来住的，并没有人会为了炒房租而去租十套房子闲置在那里。

因此租金涨跌已经去掉了投机因素，只反映出了一个城市的实际人口流动、就业机会以及真实的居住需求。

这一轮一线房租已经连续上涨了六次，说明一线城市的就业和人口流动已经逐渐恢复正常了。

近几年来租赁市场的租金也在下降，很多房东会主动降低租金或者延长免租期。

但是今年春节之后的情况发生了变化：3月份返工潮来临的时候租金就开始上涨了，在6-8月份毕业生集中到来的时候租金又进一步上涨。

而到了9月，毕业季都已经过去了，但是租金仍然在上涨。这并不是季节性的变化，而是由于实际的需求而产生的。

 

上海最典型。去年租川沙小两室月租金为4400元的租客，今年续租时房租已经涨到了4800元。换个地方怎么样？张江板块的房子已经很少了，而浦江镇两居室的价格都超过5000元了。

租金上涨之后，租客仍然愿意继续租房，这表明一线城市的居住需求韧性要比大家想象中的要强一些。

而租金上涨最终会传导到房价。逻辑很简单：租金涨了，房东回报率提升，对房价预期变了，不愿意低价卖，房价企稳，然后上涨。目前一线城市的租金已经连续上涨了六个月之久，而房价同比上涨幅度达到了5.3%，这两个现象合在一起来看的话，就有点意思了。

另外就是现房销售了，它是房价上涨的主要推手。

8月28日三个部门联合发文，大力推广现房销售。人们只看到了“交付有保障”的一面，而忽视了另一面：这套制度将会从根本上改变新房子的供应方式。

 

换言之，以后的新房将会越来越少。

核心就一条：开发商的钱，回笼得慢了。在预售制之下，拿地六个月就可以回款，用购房者的钱来建房子，滚动开发越来越大，这就是高周转的基本原理。

现在的预售门槛是主体结构封顶之后，新的楼盘会优先进行现房销售，并且银行放贷的时间节点也由原来的封顶变成了竣工。

在新政实行之后，房地产企业回款周期将会被延长至2-3年之间。

根据国信证券的计算结果来看，典型的项目IRR已经从原来的7%以上下降到了现在的3%左右，相差了一大截。

这就意味着很多以前可以盈利的项目现在不再盈利了；以前能够拿到的土地现在也不敢去拿了；以前可以开工的地方现在也不再开工了。

 

住宅新开工面积2019年峰值16.7亿㎡，2025年降到4.3亿㎡，2026年1到7月同比再降24.6%，简单年化仅3.3亿㎡。从16.7亿到3.3亿，缩水了八成。注意，这还是现房销售政策落地之前的数据。

保守计算的话，在2027年新开工量减少15%，即降到20%左右的情况下，全年新建商品房面积为2.6-2.8亿平方米左右，只占到高峰时期的六分之一左右。

最主要的是，现房销售模式下，从开工到竣工并开始销售一般需要2.5-3年的时间，而2027年开工的新房则要在2029-2030年之间才能上市。

在未来两年到三年的时间里，新楼盘供应将会出现明显的阶段性的减少，核心城市的中心地段好房子也会越来越少。

 

供需关系已经发生改变。

商品房待售面积已经连续上涨了52个月之久，在2026年3月份的时候才第一次出现负增长，并且已经连续下跌了四个月。

根据普睿数智对全国五十个大城市的统计显示，今年上半年新建商品住宅的供求比已经降到0.65，这是近几年来最低的一个数值——新增供应量只占到市场需求量的六成左右。

就如一个水池一样，出水口还在不断地流出水来，但是进水口却已经被关小了。短期水池里的水量还是很多的，但是时间久了之后，水位就会下降。

而供应不足，则是房价稳定并且上涨的主要原因。

 

为什么说房价大概率要加速上涨？因为决定楼市走向的几个关键因子都在转好。

①政策因子：8·28现房销售新规定属于历史性的制度改变。北京、上海之后也相继出台了新的政策来降低购房门槛，上海新政落地当周外环外成交占比冲到69.3%，8月上海新房二手房合计成交面积同比涨15%。

在北京、上海等一线城市推出相关政策之后，成都、西安等地也跟着效仿起来，形成了从一线城市向二线城市的传导效应。

②库存因子：待售面积52个月之后第一次减少，“库存越积越多”的最坏时期也结束了。

③成交因子：8·28新政之后，深圳平台浏览量环比增长了582%，上海二手房单日成交增长了89.5%，北京九月份第一个星期二手房成交量同比增长了26.1%。

尽管二手房仍然处于以价换量的状态中，但是“量”已经开始起来，“量”先于价格成为楼市的基本规律。

④资金因素：房贷利率不断下降，很多地方提高了公积金贷款额度，并且用贷款贴息、出售旧房购买新房补贴等手段来减轻购房者的负担。

⑤人口因素：一线城市的就业人口吸引力保持不变，租赁需求具有较强的韧性。有人才就会产生居住的需求，有了居住的需求才会出现租金上涨的现象，而租金上涨又会起到支撑房价的作用。

五个因素即政策、库存、成交、资金、人口目前都向好的方面发展。

因此今年楼市底部已经可以确定了，任泽平也表示核心城市的中心区域已经基本筑底，并且具备了上涨的空间，高盛则预测上海、深圳两地房价到2026年底到2028年底之间会累计上涨15%。

 

5.3%是一线城市的同比数据，全国百城同比2.04%，分化很明显。

8月百城二手房均价12527元/㎡，环比还跌0.45%，二手房以价换量仍是主流。所以这不是“全面暴涨”，而是“结构性反弹”。

但是结构性反弹也是市场见底的一个典型特征。

每次房地产市场的周期中，都会先有核心城市的中心区好房子价格上涨，再慢慢向外扩散，最后才会出现全面上涨的情况。

2021年最高卖价为1000万元的房子，在2025年的时候跌到了600万元，并且在2026年又回升到了630万元。涨不涨呢？同比增长了5%，也就是涨了。

但是你感觉很明显吗？不太明显，因为距离1000万元还有很大的差距。

目前反弹还没有达到完全恢复的程度。但是从趋势上来看，环比已经转正了，同比的增幅也在加大当中，这就形成了一个底部被确认的信号。

数据不会撒谎，但是感觉却容易撒谎——因为感觉是建立在以前的记忆之上的，而数据则是对现在实际情况的一种反映。

 

楼市的春天并不是一朝一夕就到来了。它是由租金上涨开始的，是针对核心城市的，是从优质的楼盘开始的。

当人们还在怀疑是不是最低点的时候，最低点就已经过去了。当你说出“我没有感觉到价格上涨”时，一线城市的同比涨幅已经达到了5.3%。

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