8月份，全国70个大中城市里，二手住宅销售价格环比上涨或持平的城市，只有8个。

70个城市，8个。剩下的62个，二手房价格都在跌。

数据里，新房那边环比还在涨或持平的城市有21个——二手房的这个数字，连它的一半都不到。

一线城市也没能独善其身。四个一线里，有两个城市的二手住宅价格同比跌幅已经逼近或超过3.5%，上海相对抗跌，但方向同样是往下。

但奇怪的是，二手房成交量，却在涨。

据住建部门数据，今年前八个月，全国二手房网签的规模比去年同期多了一成；而在同一时期，新房卖出去的面积却少了一成多。

一边是价格在跌，一边是成交在涨。这两件事放在一起，说明了一个很现实的状态：二手房市场，正在用价格换成交量。

 

说白了就是——房子有人买，但得便宜。

为什么会变成这样？我琢磨了一下，关键在买卖双方的心理价位，现在对不上。

卖方还锚在旧价格上。 很多房东的定价参照是"邻居去年卖了多少"、"我当年多少钱买的"，甚至"中介说能卖这个价"。这些参照，都是过去的价格。

买方只认当下的价格。 现在买房的人，会拿最近的成交记录说话，会拿同小区挂得最低的那一套来砍价。而且从数据看，买方借钱的意愿也在退——今年前八个月，个人按揭贷款同比掉了两成多。手里有现金的人，比背贷款的人更有底气。

一方用旧价挂，一方按新价砍，中间那道裂缝，就得靠卖家让价来填。谁先认清现实，谁的房子先成交。

 

那这件事对两类人分别意味着什么？

如果你正准备卖房，我的建议是三条。

第一，定价别看挂牌价，看成交价。 挂牌价是愿望，成交价是事实。让中介把同小区、同户型最近三个月真实过户的成交记录调出来，按那个价格，再往下留一点议价空间。挂高了不是"守住底价"，只是把客户让给了别人。

第二，别把"等等看"当成策略。 在一个"只有8个城市还在涨"的市场里，等待的期望收益并不高。尤其你如果是置换——你卖得便宜，买得也便宜，先卖后买的顺序，比纠结这几十万更重要。

第三，认清哪些房子最难卖。 通常有三类：房龄偏老、没有电梯的；位置偏远、配套跟不上的；户型有明显硬伤的。这三类房子的竞争对手最多、买家最少，定价上必须更狠一点。

如果你正在看房，现在其实是不错的窗口。

一是可以慢慢挑、认真砍。成交量上涨意味着房源在流动，但价格还在跌，说明谈判的主导权在买方手里。

二是先看成交、再谈价格。

二手房成交量上涨，不等于楼市回暖。住建部在9月18日的发布会上给过一个数字——今年前八个月，二手房交易占全部住房交易的比重已经达到52%，超过一半。这说明市场已经进入存量时代，二手房的活跃是结构变化的结果，而不是价格回升的信号。

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