官方宣布，南京房价降了！

2025年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况今天发布，具体到南京：

4月新房价格环比降了0.4%、同比下跌1.7%；二手房价格环比降了0.7%，同比下跌4.3%。
问题来了，环比连涨5个月后，南京新房价格“踩刹车”，背后的原因是什么？二手房价持续友好，抄底捡漏的最佳时机来了吗？

01、先看新房数据。
国家统计局的数据显示，4月南京新房价格环比下降0.4%，同比下降1.7%，今年前四个月均价同比下降3%。

具体到面积段，90㎡及以下、144㎡以上户型价格环比降幅最小，均为0.1%，90-144㎡户型价格环比则下降了0.7%。
拉长时间线，今年前四个月，90㎡及以下户型均价同比降了3.6%，是三个面积段里均价波动最大的。换句话来说，相较于去年同期，选择在今年1-4月置业的刚需买家，往外掏的真金白银更少了。

有人或许会困惑，去年11月起，南京新房价格走势还不错，实现环比五连涨。银四的重要节点，怎么不涨反降呢？
锐评君认为，原因是多方面的。
第一，南京楼市行情，与全国大盘走势基本一致。
在官方的解读中，今年4月份70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比持平或略降；一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨转为持平，二线城市则整体保持持平。
显然，南京的新房价格指数，跟随大盘走势，出现了略降的情况。
还没完。
今天，与房价指数数据同步发布的，还有《2025年1—4月份全国房地产市场基本情况》（国家统计局）。
这里面，提到了4月份的国房景气指数为93.86。通过下面的折线图不难发现：
去年4-12月，该指数呈较为稳定的微涨态势；去年12月-今年3月，该指数增幅较快，直观反映了过去几个月全国层面的小阳春行情；今年4月，楼市热度回落、行情收窄，国房景气指数环比小幅下滑。

国房景气指数是什么意思？国家统计局给出了解释：该指数直接反映楼市热度，100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平。

结合近半年来南京新房价格的环比走势来看，此前的五连涨和4月的微降，基本与国房景气指数的走势吻合。
第二，银四南京楼市热度回落，分化明显。
克而瑞南京的数据显示，4月南京新房成交28.79万㎡，同比下降12.68%，环比下降18.21%，成交均价28095元/㎡，同比上涨11.12%，环比下降0.93%。
成交量和成交均价环比双双下降，楼市热度明显回落，市场仍然处于持续修复期。

具象到在售新盘，楼盘之间的分化愈发明显，悲欢并不相通。
热盘如金陵月华、九庐、建发璞云等，卖得都还不错；虽然当下不少在售新盘或多或少都有折扣，但部分远郊板块的楼盘却在打骨折，比如江北的华昌金沙一品、富园玖誉府等，低至6折卖房！
客观上来说，多数开发商的持续让利优惠，是4月南京新房价格环比微降的直接原因。
进入5月，南京新盘打折抢跑的情况还在继续。就拿最近刷屏的某央企来说，其在江宁、仙林、江北的多个现房楼盘都在大幅度打折。诱人的价格面前，市场和买房人给予了热烈回应，这几个楼盘销量蹭蹭涨。
我们认为，新房价格降了，对买房人而言是好事，叠加公积金贷款利率下调、商贷利率仍处于相对低位，买房资金成本降低了不少。
而接下来，南京新房市场将呈现几个走势：
一个是老盘持续降价跑量，核心是缩小与二手房的价格差，在四代宅密集入市前“安全着陆”；
另一个是迭代新盘将陆续入市，比如小行金基G12、南站北谷G78、九龙湖金茂G18，以及杭州滨江、万科、卓越等在江核代建/合作开发的新项目等。
简而言之，接下来在南京买新房，买房人的选项无非是两类，要么价格到位，要么产品逆天，买方市场的幸福，懂的都懂。

02、接下来，说说南京二手房。
4月份，南京二手房价环比下降了0.7%，同比下降4.3%，今年1-4月均价同比下降5%。

具体到面积段，90㎡以下刚需户型价格环比降幅最高，为0.8%；90-144㎡户型，今年前四个月的均价同比降幅达5.2%。

与下探的价格相反的是，南京二手房成交量持续上扬，4月全市成交量达9738套，环比上涨4.2%（数据来源于我爱我家）。

成交结构和客户画像来看，4月份南京二手房客户平均成交周期为39天，环比缩短10.9天；房源平均成交周期153.6天，环比减少20.4天，这得益于给力的价格、买家的置业意愿提升等。
我爱我家的进一步数据显示：4月南京二手房成交议价空间为9.5%，环比扩大0.3%，二手房成交仍以以价换量为主。

成交总价和户型结构上，4月份，南京200万以下成交房源占比超6成；90㎡以下中小户型成交占比达66.6%，刚需购房仍是目前的绝对主力。

那么，现在南京二手房价触底没？买房人是果断上车，还是再观望观望？锐评君认为，可以瞄准时机，果断抄底。
宏观层面来看，全国楼市仍然处于行情修复期，短期市场表现波动较大。二手房价水平如何，更多是市场的自我调节体现，定价权更多掌握在行情和卖家手上。
具体到南京，今年楼盘交付潮+取消限售共同作用，南京二手房货架上新了不少刚交付的优质次新房，无形中对存量二手房、新房等形成冲击，房价体系自然更卷。

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